Лайт индастриал что это
Индустриальные парки и технопарки России
ПОРТАЛ ПРЕДЛАГАЕТ:добросовестный подбор земельных участков в проверенных индустриальных парках РФ со всеми коммуникациями
Light Industrial – что это?
Light Industrial (лайт индастриал) – новый формат возведения и функционального обеспечения промышленных зданий на рынке складской недвижимости в России. Объекты данного сегмента представляют собой специальные сооружения, площадь которых относительно невелика и составляет ориентировочно 200-2000 м2. Большой спрос такие современные склады имеют у представителей малого и среднего бизнеса.
Производственно-складские помещения формата «Лайт индастриал» относительно недавно появились на рынке РФ. В то время, как данный сегмент интенсивно используется на территории США и Западной Европы. Активизация формирования спроса у отечественных предпринимателей на склады формата Light Industrial связана с рядом особенностей и выраженными преимуществами перед традиционными объектами складской недвижимости.
Современные промышленные объекты Light Industrial и их основные достоинства
Универсальные промышленные здания формата Light Industrial имеют ряд преимуществ перед конкурентами:
Кому подойдут производственные помещение формата Лайт индастриал?
Склады типа Light Industrial являются идеальным хранилищем товара для интернет-магазинов, дистрибьюторов, торговых фирм и небольших сельско-хозяйственных компаний с целью реализации продукции конечному потребителю или последующего производства. Промышленные здания оборудуются всем необходимым для надлежащего хранения продукции различного назначения в зависимости от выбранной технологии.
Немного статистики
Light Industrial: будущее – за малым форматом
«Склады растут вверх»
Конференция Light Industrial 3.0, состоявшаяся в Москве 26 апреля 2019 г, собрала более 250 российских и зарубежных специалистов в области логистики. Организаторами мероприятия выступили Ассоциация индустриальных парков России, компания Skladman USG и Ассоциация инвесторов Москвы. Своим опытом и размышлениями о перспективах городской логистики в целом и малых форматах в частности поделились 23 спикера.
Зарубежный опыт
Целесообразно ли использовать мелкую нарезку складов в районах с дорогой землей? Успешный опыт группы компаний Gülan Otomotiv (Турция) подтверждает: да. Четырехэтажный складской комплекс общей площадью 130 000 м2 возводится в 8 км от делового центра Стамбула. Его целевая аудитория – владельцы бизнеса по продаже автомобилей и запчастей:
Эстонская компания Hammerhead OÜ (Таллин) стала одним из пионеров на рынке лайт индастриал. В настоящее время фирма ввела в эксплуатацию 13 000 м2 площадей, запланировано строительство еще 4 000 м2. Как и в предыдущем варианте, складские блоки включают офис, шоу-рум и склад – такой подход позволил Hammerhead OÜ привлекать арендаторов заблаговременно, а минимальный срок аренды составляет 5 лет.
Кому требуется малый формат?
Большинство лотов на российском рынке – это аренда склада от 2000 кв м. Для малого бизнеса цифры существенны: далеко не каждая компания нуждается в складе такого размера, да еще и в неподходящей локации. Поэтому «нарезка» нужна в первую очередь представителям малого и среднего бизнеса. В то же время внимание арендаторов привлекают и крупные технопарки: компании, которые являются поставщиками производств, готовы брать в аренду небольшие площади, чтобы оптимизировать свою логистику. Большой интерес представляют блоки площадью 200-300 м2 для интернет-магазинов и дистрибьюторов, работающих с небольшими объемами.
Light Industrial: столичные перспективы
Региональный опыт
В плане логистики Подмосковье выигрывает у Москвы: земли здесь больше, соответственно, и больше возможностей у девелоперов. Компания PNK Group в настоящее время возводит технопарк «малого» формата «Валищево» на Симферопольском шоссе в 32 км от МКАД. Общая площадь логистического комплекса составит 500 000 м2. Арендаторы могут получить площади «под ключ» по системе built-to-suit: срок реализации составит всего 5 мес. В Новосибирске основные потребители складских услуг распределены таким образом:
Формат Light Industrial здесь представлен в основном многоэтажными складами. Общий объем предложения – всего 25 000 м2 (15 объектов). Для сравнения: площадь складов классов А и В формата Big Box составляет 780 000 м2, еще 100 000 м2 помещений находится в стадии строительства.
Явный дефицит малого формата наблюдается и во втором по величине сибирском городе – Красноярске. Суммарная площадь складов Big Box здесь составляет 150 000 м2 (плюс 38 000 м2 строится), а помещений лайт индастриал – всего 40 000 м2 (9 объектов).
В Воронеже на долю высококлассной недвижимости Big Box приходится 285 000 м2 (и 45 000 м2 в стадии строительства). При этом объем предложений в сегменте малых складских помещений составляет 32 000 м2: это 12 складов, из которых 9 – класса С.
Какие выводы позволяет сделать исследование регионального рынка:
Технологии быстрого строительства и многоуровневые склады
Особый интерес для девелоперов сегодня представляют быстровозводимые комплексы, срок окупаемости которых не превышает 5 лет. Так, модульные конструкции позволяют построить склад необходимой конфигурации за 3-4 месяца. В свою очередь, ощутимыми плюсами такого подхода для застройщиков станет уменьшение инвестиций (в строительстве не используется кирпич, бетон; фундамент мелкозаглубленный), экологическая безопасность, а главное, возможность реализации проектов вблизи города или на городской территории. Еще одной необходимостью рынка становятся многоэтажные склады, позволяющие экономить площади под застройку. Для примера, если в 2008 г в Китае на многоуровневые склады приходилось только 20%, то спустя десять лет, в 2018, их доля составила 80%. Целесообразность строительства многоуровневых комплексов зависит от стоимости проекта: если цена участка превышает половину инвестиций, строить несколько ярусов выгодно.
Skladium: поиск и подбор Light Industrial складов
Мы располагаем крупной базой данных и с удовольствием поможем найти логистические комплексы в более, чем 90 городах России.
Также вы можете отправить нам заявку на подбор склада необходимого формата.
Нелегкий формат этот light склад
О том, почему Light Industrial такая редкая «складская птица» в России и каковы шансы на «размножение» этого формата в регионах
По оценкам Skladman USG, на данный момент спрос на склады формата Light Industrial (LI) в Московском регионе оценивается минимум в 3-4 млн квадратных метров.
В то же время общее предложение данного формата на рынке составляет лишь около 30-40 тысяч квадратных метров. Вместе с городским технопарком Pererva, этот показатель достигает отметки в 50 тысяч «квадратов», уточнили аналитики Skladman USG. Таким образом, спрос на Light Industrial превышает предложение практически в 100 раз.
«Логирус» решил разобраться:
О будущем и настоящем формата Light Industrial «Логирусу» рассказали:
Кто готов довольствоваться «складским малым»
Light industrial (LI) – сегмент производственно-складских помещений малых размеров, варьирующихся от 100 до 3000 квадратных метров. Такие объекты появились в России относительно недавно.
– Об этом формате мы начали активно говорить в 2017-м, когда за год аккумулировали несколько тысяч запросов в базе данных нашей CRM-системы. Мы поняли, что есть большой пласт запросов, которые не обслуживаются брокерами. Вся эта ниша на тот момент не имела предложения, – отметил управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров.
На тот момент в России отсутствовал профессиональный девелопмент в данном формате. В результате чего на отечественном рынке и сформировался дефицит, добавил гендиректор Skladman USG Александр Хомич.
В качестве примеров первых объектов Light Industrial инвестиционного качества в РФ эксперт назвал Industrial City Park в Подольском районе Подмосковья, «Перерва» в Москве и Left&Right в Санкт-Петербурге.
Основной спрос на «мелкую складскую нарезку» в РФ формирует малый и средний бизнес, заявил директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко. Так как для них большое значение имеет возможность минимизировать свои расходы. А возвести собственный склад или производственное помещение небольшие фирмы зачастую не имеют финансовой возможности.
Также в число основных потребителей формата LI входят частные инвесторы, приобретающие объекты для дальнейшей сдачи в аренду и перепродажи, добавил Константин Фомиченко.
Форматы «мелкой нарезки»
Помимо самостоятельных небольших складов, на российском рынке представлен и еще один формат Light Industrial – Multi-let. Он представляет из себя объект недвижимости или комплекс таких объектов под управлением единого оператора. Такое здание должно состоять из отдельных, различных по размерам и видам использования помещений, арендуемых многочисленными организациями.
По мнению руководителя продаж коммерческой недвижимости KR Properties Максима Лучникова, строительство многофункциональных кварталов в формате LI обусловлено вытеснением производств за пределы крупных городов. Преимуществом таких технопарков является возможность «нарезки» вплоть до 100 квадратных метров, добавил учредитель компании «Брагин и партнеры» Глеб Брагин.
Выделение блоков площадью 1 000 «квадратов» технически возможно и в складских комплексах класса «А». Но такие помещения не актуальны для арендаторов в силу нерабочей геометрии, следует из отчета аналитиков Skladman USG (ист.). Так как узкий длинный блок с одними воротами, без собственного входа, доступа к зарядной комнате и своего офиса непригоден для работы небольшой компании. При этом и сами собственники объектов не особо заинтересованы в делении площадей для множества арендаторов.
– Light Industrial – это не нарезка какого-либо «большого бокса». Это жизнеспособная концепция, помещение свободного назначения, где может быть и офис, и шоурум, и склад в одном флаконе. Это комбинация разных функционалов, – пояснил Евгений Нумеров.
Мал склад да дорог
Себестоимость строительства объекта класса «А» обходится в среднем в 1,75 раз дороже, чем объекта Light Industrial, подсчитали аналитики компании «Брагин и партнеры». Сроки строительства для «малого формата» также меньше ввиду того, что согласно действующему законодательству, для них действует упрощенный механизм получения разрешения на строительство.
– У компании есть два склада на расстоянии двух километров друг от друга. Они находятся в одинаковой удаленности от МКАД: примерно в 10 километрах в южном направлении. Объект класса «А» мы сдаем по 7 200 рублей за квадратный метр, а Light Industrial – по 6 000 рублей. Таким образом, разница ставок достигает почти 20%, – привел пример Глеб Брагин.
Иного мнения придерживается директор по управлению проектами KR Properties Дмитрий Бохун. По его мнению, строить бизнес-центр класса «А» дороже и дольше, чем объект формата LI. Однако в конце концов эффективность использования денежных средств в случае с объектом класса «А», возведенным в удачной локации, будет выше. – Строить технопарк так же, как и бизнес-центр, нужно там, где этот объект востребован. Городская среда «поглощает» только то, что требуется в конкретном месте. Правильно размещенный качественный объект в любом случае будет экономически успешен, – уверен эксперт.
Управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров также придерживается мнения о том, что себестоимость строительства объектов Light Industrial немного выше, чем крупноформатных складских комплексов.
Склады не сразу строились
Потенциал развития сегмента Light Industrial в целом по России, по оценке Skladman USG, составляет 20 млн квадратных метров на горизонте до 2031 года. В настоящее время основное предложение складских блоков «мелкой нарезки» представлено в объектах старого фонда, потребительские качества которых с каждым годом ухудшаются. А предложение в новых и современных объектах ограничено, добавил Константин Фомиченко.
Так, в Москве и Подмосковье, по данным Skladman USG, реализованы порядка четырех проектов формата Light Industrial общей площадью более 70 000 квадратных метров. Плюс на этапе строительства находится еще порядка 30 000 квадратных метров.
Так, например, в Воронеже реализуется проект Smart Blocks. Складские блоки в нем представлены в нарезке от 300 квадратных метров. Весь комплекс будет состоять из двух зданий по 6 500 квадратных метров каждый. Объем инвестиций в проект оценивается в 300 млн рублей.
– Казалось бы, финансовая и операционная модели просты и понятны: построить производственно-складской комплекс с «небольшой нарезкой» и грамотно управлять им. Но практических кейсов на рынке мало, – признал руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка.
Основными проблемами развития формата являются стоимость земли и удаленность от города, полагает Максим Лучников. Так, производственные площади выведены за пределы столицы именно по причине высокой стоимости земли внутри города. Качественный объект внутри МКАД найти непросто.
– В регионах строить объекты подобного формата легче, но нужно тщательно просчитывать их востребованность. Так как во многих населенных пунктах есть возможность выкупить или арендовать существующие заводские площади, чем многие охотно и пользуются, – добавил эксперт.
При этом, по словам господина Нумерова, в Big Box проектное финансирование возможно получить по схеме built-to-suit, когда есть арендатор, который готов ждать постройку склада. В формате LI инвесторы не готовы планировать на три-семь лет вперед, поскольку речь идет о маленьких фирмах или крупных предприятиях, которым нужен маленький склад. Это уже спекулятивная история, когда предложение рождает потребление, пояснил эксперт.
Сдерживающим фактором развития является также отсутствие четкого понимания критериев формата LI и требований к его характеристикам, добавил Константин Фомиченко. Так как на рынке до настоящего момента представлено небольшое количество успешно реализованных объектов данного формата.
А по мнению Филиппа Чайки, нужен «пионер» – девелопер, который первым придет на этот рынок, создаст экспертизу и поделится опытом с коллегами. На настоящий момент игрокам понятно, как работает формат с точки зрения операционных процессов, но трудно прогнозировать спрос, окупаемость, сроки экспозиции 3 помещений. Даже учитывая, что ставки аренды на небольшие блоки по логике будут выше, чем текущие ставки на промышленные помещения от 1 000 «квадратов», резюмировал эксперт.
При этом, несмотря на отсутствие единых формализованных требований к формату, по данным Knight Frank, только в Московском регионе на разных стадиях проработки проектов находятся порядка 160 000 квадратных метров складской недвижимости «мелкой нарезки».
– Интерес к Light Industrial со стороны девелоперов и инвесторов уже высок. Только у Skladman USG на разных этапах проектирования сейчас суммарно находится порядка 250 000 квадратных метров. Более того, мы отмечаем тенденцию, когда к реализации таких проектов подключаются девелоперы жилья. И это станет одним из драйверов развития данного складского сегмента, – полагает Евгений Нумеров.
Стимулом к постройке новых качественных площадей в том числе стал и новый закон о всероссийской реновации, подписанный Президентом РФ Владимиром Путиным в конце декабря 2020 года, добавил Глеб Брагин. По данным эксперта, только в прошлом году снесено было по меньшей мере 500 тысяч «квадратов» складской недвижимости.
В KR Properties также полагают, что формат LI будет активнее развиваться в ближайшие годы. Во-первых, онлайн-покупки вынуждают не только производителей, но и ретейлеров уходить в darkstore и искать склады ближе к покупателю. Во-вторых, пример городского технопарка Pererva, окончания строительства которого все ждали, тоже сыграет свою роль, отметил Михаил Лучников.
– Несколько компаний уже строят технопарки подобного формата, но некоторые скептики ждут окончания проекта, чтобы понять его эффективность. Сейчас первая очередь распродана и введена в эксплуатацию. Думаю, что выводы уже многие сделали. В принципе мы и сами планируем продолжать строить в этом формате, – резюмировал эксперт.
1 Автомобильный детейлинг (англ. auto detailing), чаще сокращаемый до детейлинг – комплекс операций по тщательному и полному уходу за автомобилем.
2 Big Box – название крупногабаритных складов от 10 000 квадратных метров.
3 Срок экспозиции – период нахождения складского объекта на рынке недвижимости
*Всего одно письмо в неделю с дайджестом лучших материалов
Разместите новостной информер и на вашем сайте всегда будут обновляемые отраслевые новости
Читайте также
Последнее китайское предупреждение, битва за фулфилмент и склады на вес золота
Обсуждаем основные транспортные, инфраструктурные, таможенные и складские новости, которые влияют на рынок логистики
Министерский смотр
О том, с чем пришли профильные министерства и ведомства на главную отраслевую выставку России
Два пути сцепки
Лизинг или аренда — какой способ пополнения автопарка выбрать
Нужен ли Light Industrial российскому рынку коммерческой недвижимости?
Проблема дефицита качественных производственно-складских помещений небольшой площади, способных удовлетворить спрос малого и среднего бизнеса, в последние несколько лет экспертами поднимается регулярно. В передовых странах Light Industrial, который предусматривает строительство спекулятивных индустриально-складских объектов, сдающихся в нарезку отдельными секторами от 100 до 2500 кв. м, не только становится полноценным игроком рынка коммерческой недвижимости, но и выходит на ведущие позиции.
В Германии доля проектов формата LI занимает порядка 65% от общего объема производственно-складского рынка страны. В России суммарный ежегодный объем спроса на помещения данного формата оценивается в 1 миллион кв. м. Однако девелоперы эту нишу заполнять не торопятся.
Насколько формат актуален для России сегодня?
Ключевыми потребителями проектов Light Industrial являются представители малого и среднего бизнеса, как правило, начинающие. Они не имеют финансовой возможности построить собственный склад или производственное помещение. Более того, стараются всячески минимизировать затраты, влияющие на итоговую стоимость производимой продукции, как следствие, на ее конкурентоспособность. Для текущей категории развитие Light Industrial, позволяющего арендовать небольшое качественное помещение по адекватной цене, жизненно необходимо.
Предпосылки активного развития малого и среднего бизнеса в России в долгосрочной перспективе существуют. Во-первых, санкции освободили множество ниш для российских предпринимателей. Во-вторых, в развитии малого бизнеса заинтересовано государство. В рамках реорганизации существующей экономической модели страны стоит задача увеличения доли самозанятого населения в ВВП страны в 2 раза, с 20 до 40%. Для чего уже создан ряд федеральных и региональных программы поддержки малого и среднего бизнеса.
В складском сегменте существенное влияние в формировании спроса на light industrial может оказать сфера e-commerce, которая даже в кризис показывает стабильный ежегодный рост на 25-30%.
«Если крупные онлайн-ритейлеры заказывают строительство складского комплекса в формате build-to-suite, то небольшие интернет-магазины и сервисы экспресс-доставки могут обеспечить высокий спрос на складские помещения формата light industrial. Склад для эффективной работы компании из сферы интернет-торговли должен соответствовать ряду специфических требований: новые технологии хранения, удобный процесс загрузки-выгрузки. Помещения старого фонда этим требованиям удовлетворить не могут», − уверен Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор A Plus Development.
Почему спрос не рождает предложения?
Во-первых, экономические факторы. Нынешний уровень арендных ставок не позволяет окупать спекулятивные проекты. При этом новые помещения light industrial будут конкурировать с более дешевыми реконструированными объектами советского фонда. Из-за финансовой неустойчивости значительная часть целевой аудитории вряд ли будет переплачивать за аренду более качественных площадей при наличии более дешевых, хотя и менее подходящих, предложений.
Во-вторых, высокая степень риска, связанного с нестабильностью потребителей. Формат LI предполагает сотрудничество с большим количеством мелких арендаторов, которые из-за финансовой нестабильности предпочитают заключать краткосрочные договоры аренды. Это существенно увеличивает вероятность ротации арендаторов, которая делает практически невозможной оценку срока окупаемости и уровня доходности данных проектов, что накладывает обременение при желании продать актив. Также большое количество нестабильных арендаторов усложняет процесс управления самими объектами.
Пути развития light industrial в России
Однако варианты для развития формата в нашей стране существует. Самым очевидным выглядит реализация LI-проектов в отдельных благоприятных локациях. Например, в регионах с низкой вакансией и наличием дефицита именно качественных производственно-складских площадей либо в особых экономических зонах.
Также в России формат можно развивать по пути, отличному от передовых стран. А именно реализовывать LI-проекты, ориентированные не на аренду, а на продажу отдельных секторов, предварительно формируя пул клиентов. Это существенно снизит риски девелоперов.
Наконец, стимулировать развитие light industrial можно созданием государственных программ и программ государственно-частного партнерства в рамках поддержки малого бизнеса. Для этого необходимо создать условия для девелоперов и инвесторов, готовых вкладываться в подобные проекты: предоставлять налоговые льготы, дисконт на землю, оказывать помощь в подведении коммуникаций и др.
Таким образом, перспективы для развития light industrial на российском рынке коммерческой недвижимости существуют. Ключевым фактором является спрос со стороны потенциальных потребителей, который по оценкам экспертов будет плавно, но устойчиво расти. А по законам экономики любой спрос должен быть удовлетворен. Открытым остается вопрос, по какому пути пойдет light industrial в России?
Сегмент Multi-let Light Industrial в России: обзор рынка многопользовательских складов малых размеров
Light Industrial (LI) – общепринятое обозначение объектов коммерческой недвижимости, имеющих промышленное или складское назначение, но отличающихся небольшими размерами – от нескольких сот до нескольких тысяч квадратных метров.
Этот сегмент промышленной недвижимости характеризуется меньшим негативным влиянием на окружающую среду и гораздо чаще встречается вблизи жилой застройки. Он не включает логистические объекты и дистрибуторские центры, которые в рамках классификации рынка коммерческой недвижимости рассматриваются отдельно
Объекты Multi-let Light Industrial (далее – MLLI) – это многопользовательские малые склады индивидуального доступа. Такие промышленные объекты состоят из нескольких индивидуальных блоков, имеющих отдельные входы, подъемные ворота и в большинстве случаев прилегающее офисное помещение. Отдельные блоки могут быть небольшими по размеру (100–300 м 2 ), средними (300–1000 м 2 ) и достаточно большими (1000–5000 м 2 ). Площадь отдельного блока может быть увеличена под нужды арендатора за счет объединения нескольких прилегающих друг к другу блоков.
MLLI – объект недвижимости (или комплекс объектов недвижимости), находящийся под управлением одного оператора и состоящий из отдельных, различных по размерам и видам использования помещений, которые занимают многочисленные компании-арендаторы. MLLI относятся к сегменту с самым большим разнообразием объектов – по размерам, объемно-планировочным решениям, сочетанию видов использования и расположению, а также по типам арендаторов и арендным условиям.
В составе комплекса могут быть офисные, складские помещения, помещения, используемые под легкое промышленное производство, предоставление услуг или торговлю. Арендаторами помещений в складских комплексах формата MLLI являются компании из самых разнообразных отраслей экономики – простые сборочные предприятия и высокотехнологичные производства, инженерные и проектировочные компании, компании из сектора телекоммуникаций, транспортные, строительные, торговые компании, предприниматели, занятые в е-коммерции, а также дизайнерские студии, образовательные учреждения и даже дата-центры.
Небольшая стоимость активов и необходимость трудоемкого менеджмента делали MLLI малоинтересными для глобальных корпоративных инвесторов в период бурного роста рынка недвижимости. Однако в кризисные периоды, периоды повышенной неопределенности и структурных изменений в экономике этот класс активов постепенно превращается из «нишевого» продукта в отдельный инвестиционно привлекательный сегмент.
Форматы складов малых размеров, наиболее распространенные в России, и их недостатки
End Users – строят сами
Big Box – аппендиксы
Класс В – точечная застройка
Класс С – советский фонд
Инвестиционную привлекательность MLLI определяют следующие существенные отличия от активов других классов:
Еще одна особенность сегмента – достаточно быстрая сменяемость арендаторов – определяет дополнительную возможность повышения стоимости актива за счет более интенсивного операционного управления объектом.
Оценка существующего предложения
Российский сегмент MLLI не отличается разнообразием предложения. До 70% всего предложения в сегменте MLLI составляют склады класса С – объекты советской эпохи, как правило, в составе бывших фабричных комплексов. Предложения в складских комплексах класса В, часто не соответствующие требованиям рынка, оцениваются в 15%. Не более 10% предложения приходится на площади в составе крупных логистических комплексов (Big Box), в силу планировочного решения не востребованные крупными клиентами.
Многие компании, не сумев найти помещение, отвечающее потребностям их бизнеса, вынуждены строить такие склады сами: такие объекты составляют 5% предложения в сегменте. Отсутствие опыта и понимания деталей часто оборачивается ошибками в девелопменте.
В складских комплексах класса А выделение блоков площадью 1 тыс. м 2 технически возможно, но такие помещения не востребованы арендаторами: узкий длинный блок – без собственного входа, с одними воротами, без доступа к зарядной комнате и без собственного офисного помещения – мало пригоден под нужды небольшого предприятия. К тому же собственники таких комплексов не заинтересованы в делении площадей под множество мелких арендаторов.
| Город | Объем предложения, тыс. м 2 | Вакантность, % | Средняя стоимость аренды, руб./м 2 /год (минимальная/ максимальная) | Средняя цена продажи, руб./м 2 /год (минимальная/ максимальная) | Объем спроса в годовом выражении (экспертно), тыс. м 2 | Численность населения на 01.01.2016 г., тыс. чел. | Обеспеченность на 1000 жителей складами малого размера, м 2 | Оборот розничной торговли в 2015 г., млрд руб. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Москва | 1600 | 5 | 5100/ 13 500 | 52 000/ 80 000 | 400 | 12 108 | 132 | 4474,0 |
| Санкт-Петербург | 1000 | 7 | 2900/ 8700 | 36 500/ 66 750 | 100–150 | 5132 | 195 | 1057,6 |
| Новосибирск | 300 | 9 | 2400/ 5400 | 18 000/ 45 000 | 50–80 | 1548 | 194 | 443,8 |
| Екатеринбург | 450 | 4 | 2900/ 6000 | 10 500/ 35 000 | 100 | 1412 | 319 | 720,0 |
| Нижний Новгород | 170 | 5 | 1800/ 3600 | 14 000/ 36 000 | 30 | 1264 | 134 | 625,1 |
| Казань | 280 | 9 | 1500/ 3000 | 10 400/ 29 500 | 50 | 1191 | 235 | 776,2 |
| Самара | 200 | 7 | 1200/ 2900 | 10 000/ 28 000 | 50 | 1172 | 171 | 590,0 |
| Челябинск | 200 | 4 | 1200/ 2400 | 7000/ 23 300 | 30 | 1169 | 171 | 209,5 |
| Омск | 200 | 6 | 1150/ 2700 | 6000/ 16 200 | 30 | 1166 | 172 | 298,9 |
| Ростов-на-Дону | 250 | 6 | 1600/ 3700 | 13 200/ 27 000 | 70 | 1110 | 225 | 824,9 |
| Уфа | 50 | 7 | 1400/ 3100 | 12 600/ 35 000 | 10 | 1097 | 46 | 784,7 |
| Красноярск | 80 | 2 | 2100/ 3800 | 18 000/ 39 500 | 30 | 1036 | 77 | 487,1 |
| Пермь | 50 | 4 | 1400/ 3000 | 10 900/ 26 700 | 10 | 1042 | 48 | 487,4 |
| Волгоград | 80 | 8 | 1100/ 2950 | 9600/ 24 300 | 30 | 1018 | 79 | 347,6 |
| Воронеж | 150 | 6 | 2900/ 3200 | 8000/ 26 000 | 40 | 1014 | 148 | 462,5 |
Рынок складов малых размеров в Москве и Московской области
Однако надо иметь в виду, что на российском рынке складская недвижимость сегмента MLLI реально не всегда имеет индивидуальные зоны доступа. На складском рынке Москвы и Московской области недвижимость, частично или полностью соответствующая критериям MLLI, представлена в следующих форматах:
«Объекты, используемые под склады малого формата, представляют собой преимущественно старый некачественный производственный, складской, офисный и торговый фонд. Основной акцент делается на местоположении, близости покупателя и низкой стоимости аренды», – отмечает Ольга Цимбаленко, заместитель генерального директора Skladman USG.
Стоит отметить, что некачественный фонд советского периода (производственные, складские и административные здания) тяготеет к малой и средней нарезке пространства (от 50 до 600–700 м 2 ) из-за объемно-планировочных решений и кабинетной планировки зданий. Таким образом, даже крупные объекты сегмента складов малых форматов (LI) ориентированы на работу с пулом мелких и средних арендаторов.
| Название | Адрес | Класс | Общая площадь, м 2 | Доля офисных площадей в комплексе, % | Уровень вакантных площадей, склады, % | Уровень вакантных площадей, офисы, % | Ввод |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Бизнес-парк «Трой» | 1-й Грайвороновский пр-д, 20 | В | 145 260 | 47 | 10 | 7 | 2006 |
| «Джи-Эс Парк» | Волгоградский просп., д. 42, к. 3 | В | 64 500 | 18 | 0 | 0 | 2006 |
| Офисно-производственно-складской комплекс | Дорогобужская ул., 14 | В | 64 000 | 18 | 5 | 10 | 1993* |
| «Элит Кроус» | 31-й км МКАД (внутр. сторона) | В | 25 307 | 31 | 2 | 9 | 2000 |
| «Москапстрой» | Дорожная ул., д. 1, к. 5, стр. 3 | А | 25 300 | 17 | 0 | 0 | 2010 |
| «Восточные ворота» | 14-й км МКАД (внутр. сторона) | А | 24 100 | 26 | 3 | 5 | 2006 |
| «Кулон 8 марта» | 8 Марта ул., д. 12 | А | 16 000 | 50 | 0 | 0 | 2000, 2010** |
| «Кулон Южный» | Дорожная ул., д. 3, к. 6 | А | 14 000 | 39 | 0 | 0 | 2004 |
| Офисно-складской комплекс | Серебрякова пр-д, вл. 6 | А | 12 000 | 58 | 0 | 0 | 2007 |
| «Интеркомплекс» | 2-я Лыковская ул., д. 63 | А | 11 800 | 15 | 0 | 0 | 2010, 2011** |
Реконструированные производственные территории. Формат производственных территорий – это заводы, комбинаты, производственные базы, которые обладают удобным расположением и близостью к центру города или крупным жилым массивам. Производство на таких объектах давно остановлено, а площади сдаются в аренду. Причем арендовать площади могут как под производственные цеха, так и под склад и даже, если необходимо, офис.
Такие объекты редко проходят реконструкцию, величина арендной ставки обычно невелика. Кроме большой высоты потолков, что традиционно для заводских помещений, такие объекты обычно не могут похвастаться качественными конкурентными преимуществами. Однако подобные объекты успешно делятся на небольшие помещения и сдаются арендаторам, для которых важна близость к городской инфраструктуре.
Следует отметить, что, действительно, эксплуатировать как малое складское помещение возможно максимум 50% совокупного предложения. Поэтому реальный объем предложения составляет около 400 тыс. м 2 (складской и офисной части в совокупности). Как показывает практика, под офисную функцию выделяется не более 5%, а в редких случаях – около 10–12%.
| Название | Адрес | Класс | Общая площадь, м 2 | Доля офисных площадей в комплексе, % | Уровень вакантных площадей, склады, % | Уровень вакантных площадей, офисы, % | Ввод |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Складской комплекс «Москворецкая база» | Котляковский пер., д. 1 | С | 290 000 | 5 | 4 | 2 | 1990 |
| Складской комплекс «Курьяновское» | Проектируемый пр-д № 4386, д. 1 | С | 155 000 | 3 | 3 | 1 | 2000 |
| Складской комплекс «Штейн-Эстейт» | Электродная ул., д. 11 | С | 50 000 | 12 | 0 | 3 | 2006 |
| Складской комплекс «Сетунь «АЛГ» | Братьев Фонченко ул., д. 19 | С | 25 000 | 2 | 4 | 0 | до 1990 |
| Название | Адрес | Класс | Общая площадь, м 2 | Доля офисных площадей в комплексе, % | Уровень вакантных площадей, склады, % | Уровень вакантных площадей, офисы, % | Ввод |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ОСК «Аврора» | Алтуфьевское ш., д. 37 | С | 140 000 | 28 | 5 | 1 | 1990, 2010 |
| ОСК «Нагатинский терминал» | Проектируемый пр-д № 4062 | С | 21 000 | 18 | 2 | 0 | 1995 |
| ОСК «Жуковка» | Троицк, г. п. Первомайское, дер. Жуковка | С | 11 300 | 20 | 10 | 0 | 2010 |
| ОСК «База Москворечье» | 1-й Котляковский пер., 4А, стр. 2–4 | С | 10 598 | 27 | 0 | 0 | 1970 |
Помещения свободного назначения, которые можно отнести к сегменту складов малых размеров, располагающиеся в старых административных зданиях свободного назначения и используемые под малые склады, относятся к формату некачественной торговой (торговые центры и стрит-ритейл) и офисной недвижимости. Переход данных помещений под складскую и производственную функции связан с высокой конкуренцией в торговом и офисном сегменте, а также с недостатком помещений под склады и легкие производства в черте города.
Следует отметить, что тенденция на изменение формата использования подобных помещений, т.е. перевод в торговую или офисную недвижимости и, таким образом, сокращение данного предложения, сохраняется.
Арендные ставки в сегменте складов малых размеров и многопользовательских малых складов с индивидуальными зонами в Московском регионе варьируются в зависимости от специфики объекта (административное здание, складское или промышленное, торговое и др.) и качества помещения (класс, наличие ремонта или дополнительного оборудования и т. п.).