Ленивое тсж что это
Что такое “ленивое” ТСЖ
В существующей практике создания ТСЖ уже закрепилась разновидность ТСЖ, которую стали именовать как «ленивое» ТСЖ. Давайте разберемся в особенностях такой формы управления общей собственностью многоквартирного дома.
Обычно такую форму ТСЖ создают собственники небольших домов с численностью до 50 квартир. Возможно там и оправдано существование такой разновидности ТСЖ, потому что на те суммы собираемых ими средств будет очень сложно организовать полноценное обслуживание многоквартирного дома. Вот собственники в таких домах не имея возможности самостоятельно в полной мере и качественно производить обслуживание своей собственности, но не желая заключать прямой договор с управляющей компанией, создают так называемой «ленивое» ТСЖ. Которое выполняет только функцию надсмотрщика.
Как работает «ленивое» ТСЖ.
Такое ТСЖ для обслуживания общего имущества дома нанимает управляющую компанию. В этом случае ТСЖ выступает в качестве единственного заказчика услуг управляющей компании и в дальнейшем они взаимодействуют вместе. На первый взгляд может показаться, что «ленивое» ТСЖ является формальной и лишней деталью в этом механизме. Но целью создания такого ТСЖ является контроль над деятельностью нанятой ими управляющей компании.
А пригляд за нею нужен особый. И в случае каких-то конфликтов с управляющей компанией авторитет и полномочия ТСЖ будут иметь больший вес, чем каждый собственник в отдельности. ТСЖ проще потребовать от управ. компании отчет о выполненных работах, проверить показания общедомовых счетчиков, правильность начисления оплаты. А если отчет их не удовлетворит, то заказать независимую проверку деятельности упр.компании.
В руках у «ленивого» ТСЖ имеется мощный инструмент воздействия на управляющую компанию в виде постоянной и легко осуществимой угрозы разорвать с ней договор и перейти к другой компании. ТСЖ в праве в любое время провести общее собрание и расторгнуть договор с одной компанией и перейти под крыло другой. А конкуренция между компаниями с каждым годом становиться все сильнее и сильнее на благо собственников жилья.
Управляющие компании стараются всеми доступными им методами лишить ТСЖ своих законных прав. Это происходит путем подсовывания к подписанию договора содержащего в себе пункты фактически лишающие руководство ТСЖ оказывать влияние на деятельность упр. компании по техобслуживание дома и контролю за расходованием компанией средств собранных с собственников жилья.
В Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность за непредоставление информации в сфере управления многоквартирными домами и нарушение порядка подключения к коммунальным сетям. Это дополнительный инструмент для наладки и контроля за механизмом взаимодействия собственников квартир и управляющих компаний.
Модель «ленивого» ТСЖ: аутсорсинг
Законом предусмотрена конструкция, при которой многоквартирный дом, создавший ТСЖ, может заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Некоторые работники ЖКХ называют такую модель ТСЖ «ленивой». Однако такая формулировка не вполне верна. Скорее, такую модель можно назвать «аутсорсинговой».
Алгоритм работы ТСЖ на аутсорсинге таков:
1. В многоквартирном доме создается ТСЖ, которое регистрируется как юридическое лицо, открывает счет в банке, имеет круглую печать и лицо, осуществляющее контрольно-распорядительные функции.
2. На общем собрании собственники принимают решение о заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, имеющей лицензию на ведение данного вида предпринимательской деятельности.
3. В силу п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при заключении такого договора ТСЖ осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома, качество которых должно соответствовать установленным в законе требованиям.
Надо сказать, что управляющие организации такую модель не любят и неохотно соглашаются на нее. Причины этого понятны: с советом многоквартирного дома договориться гораздо легче, чем с законно избранным и зарегистрированным как юридическое лицо правлением ТСЖ. Именно такая модель работы с управляющими компаниями, на мой взгляд, является единственно правильной. Ее преимущества:
1. ТСЖ выступает в качестве стороны договора, который заключается с управляющей организацией. Правление ТСЖ определяет все существенные условия договора.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа собственников помещений, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
2. Если управляющая компания не исполняет условия договора или исполняет его некачественно, то ее увольняют и на ее место приходит следующая.
3. Помимо текущего управления домом и выполнения обязательного минимума работ, необходимо смотреть на долгосрочную перспективу. Например, на вопросы капитального ремонта. Качество строительства многоквартирных домов зачастую такое, что даже новые дома начинают сыпаться практически сразу после окончания гарантийного срока от застройщика. Поэтому перспективы капитального ремонта даже в новом доме гораздо ближе, чем кажется на первый взгляд.
Управляющие компании занимаются вопросами капитального ремонта крайне неохотно. Многие директора управляющих компаний мне честно признавались, что они не хотят за это браться, т. к. им не нужна такая ответственность.
Если в доме создано ТСЖ, то целесообразно сразу же назначить его владельцем специального счета по капитальному ремонту. А ТСЖ поставит задачу управляющей компании осуществлять сбор денег по капитальному ремонту на спецсчет ТСЖ.
4. Кроме текущего и капитального ремонта, ТСЖ необходимо решать целый комплекс дополнительных вопросов: от установки шлагбаума до создания различных резервных фондов. Например, фонда доходов ТСЖ от сдачи в аренду общего имущества (реклама в лифтах, реклама на фасаде здания и т. п.). В противном случае все эти деньги пойдут не в фонды ТСЖ, а в прибыль управляющей организации.
Эти проблемы нельзя решить на базе совета многоквартирного дома из-за отсутствия у него полномочий, его низкой эффективности, а временами – коррумпированности. Поэтому заключение договоров управления многоквартирным домом от ТСЖ (а не от собственников, 50 + 1 %, которые выступают как сторона типового договора «ни о чем») – это крайне важная и полезная практика. Она способна сформировать полноценного заказчика услуг ЖКХ.
По всей видимости, необходима законодательная работа в данном направлении для стимулирования застройщиков и управляющих компаний оказывать поддержку в создании ТСЖ (с последующим заключением договора управления).
Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Вы знаете, какие налоги платит ТСЖ?
Вопрос предоставления коммунальных услуг ещё не чётко отрегулирован законодательно, собственникам квартир в многоэтажках разрешено управлять домом самим или с помощью наёмных организаций. Граждане для самостоятельного управления организуются в ТСЖ, которое, как лицо юридическое, обязано платить налоги.
За налоговую отчётность ответственность несёт либо бухгалтер, либо председатель правления. Отсюда правомерно возникает вопрос – а какие налоги платит ТСЖ?
Основания для уплаты налогов
Хотя ТСЖ и некоммерческая организация, обязательства платить налоги в казну у него всё же есть. Налоговики считают, что все средства, поступающие на счёт товарищества, являются доходами, а, следовательно, облагаются налогами. Ведь товарищество – субъект хозяйствующий, которое извлекает прибыль из определённой деятельности. Но не вся деятельность ТСЖ коммерческая, поэтому и возникает путаница – с каких видов деятельности платить мзду, а с каких – нет.
До сих пор налоговое законодательство корректируется Министерством по налогам и сборам. Разъясняются и вопросы, связанные с деятельностью ТСЖ.
Например, пояснено – если товарищество заключило договор на поставку коммунальных ресурсов, то деньги, вносимые жильцами на счёт ТСЖ, с которого они потом перечисляются поставщикам, не облагаются сборами, потому что их обязаны платить поставщики со своей прибыли.
Справочно. Налоговый кодекс поясняет, что юридические лица, предоставляющие жильё гражданам, освобождаются от уплаты налогов. А вот деятельность по содержанию жилья – налогооблагаемая.
Коммунальные платежи – средства целевые, которые идут на оплату услуг поставщиков ресурсов. При этом, оплачивая работу наёмных работников, например дворников или того же бухгалтера, получается, что ТСЖ само себе предоставляет услуги, следовательно, плата за эти услуги должна облагаться налогами, как и плата поставщикам. Однако, законодатель признал и эти деньги целевыми расходами, потому что ТСЖ не извлекает прибыли с оплаты самому себе.
Справочно. Не все налоговики признают данную позицию, вследствие чего налоговых поблажек товариществам приходится добиваться в судах. Судебная практика показывает, что зачастую товарищества выигрывают налоговые дела, поэтому не нужно стесняться обращения в суд, чтобы отвоевать налоговые обременения с коммунальных платежей.
Так с каких же средств товарищество обязано платить налоги? К налогооблагаемым видам деятельности можно отнести:
Система налогообложения ТСЖ
Систем налогообложения три вида:
Для правильного выбора применения системы налогообложения товарищества необходимо провести бухгалтерский анализ, для чего нужно сравнить сметы доходов и расходов ТСЖ. Налог с доходов по упрощённой системе платится независимо от того, какие расходы понесло товарищество.
Упрощённая система налогообложения «доходы минус расходы» для ТСЖ самая оптимальная, так как она позволяет значительно сократить налоговую базу за счёт внесения в смету расходов коммунальные платежи.
В настоящее время почти все кооперативы применяют «упрощёнку», ведь по общей системе налогообложения ТСЖ обязаны платить виды налогов:
При переходе на «упрощёнку» товарищество законно обходит все эти налоги. На УСН можно перейти сразу при регистрации ТСЖ или же в октябре любого года.
Справочно. Налог на прибыль – это отчисления только с коммерческих доходов! Целевые платежи жильцов в налоговую базу включаться не должны. К целевым платежам относятся не только взносы за ресурсы, перечисляемые по договорам на оказание услуг, но и взносы на капремонт. Если налоговики требуют уплатить сбор с целевых средств – прямая дорога в суд отстаивать свои права!
Ленивое ТСЖ — что это
Закономерен вопрос – «ленивое ТСЖ – что это». При упоминании такого термина, вам наверняка представляется инертное бетонное (или кирпичное) существо. По сути, так оно и есть. В ленивом ТСЖ отчётностью, как и общим управлением многоквартирного дома занимается наёмная управляющая компания, а у товарищества, при этом, только одна цель – контролировать деятельность этой компании.
Если в «полном» товариществе договор на поставку ресурсов (письменно или по факту) заключён с каждым собственником, то ленивое товарищество – единственный заказчик услуг. Преимущества такого ТСЖ в том, что при разрешении конфликтных ситуаций с управляющей конторой, активность требуется не от определённого жильца, а от товарищества, авторитет которого, несомненно, весомее.
Справочно. Переход из управляющей компании в ТСЖ не означает невозможности использовать ресурсы управляющей компании при необходимости.
Товариществу проще затребовать от управленца отчёт о выполненных работах, проверить показания общедомовых счётчиков или правильность начисления оплаты. В случае, если отчёт не удовлетворителен, ТСЖ может нанять независимую аудиторскую фирму для проверки движения финансов.
Ленивое ТСЖ легко может разорвать договор с одной управляющей компанией и подыскать другую, более примечательную для себя. Для этого требуется только решение общего собрания, провести которое можно в любое время. На благо собственников квартир, конкуренция между УК нарастает.
При этом, управленцы всеми правдами и неправдами пытаются лишить товарищество законных прав, «пропихивая» на подписание договоры управления с такими условиями, чтобы руководство ТСЖ не имело влияния на деятельность по контролю за финансами.
Справочно. В конце 2014 года Президент подписал закон, по которому установлена административная ответственность за непредоставление информации в сфере управления многоквартирными домами. Так что у товариществ появился мощный инструмент для отладки контроля за ЖКХ!
Как работает «ленивое ТСЖ»: его задачи, создание и договорные отношения
Модель так называемого «ленивого ТСЖ» или «ТСЖ на аутсорсинге» является привлекательной для многих собственников, поскольку такой способ управления многоквартирным домом позволяет сформировать заказчика жилищных услуг. При «ленивом ТСЖ» жители получают и само ТСЖ (которое при всей критике продолжает оставаться привлекательным способом управления), и управляющую организацию, которая обеспечивает выполнение обязанностей по договору.
Зачем нужно делать «ленивое ТСЖ» и нужно ли его делать?
В материалах нашего блога многократно говорилось о том, что основная проблема в сфере жилищного управления связана с отсутствием заказчика жилищных услуг. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Главная претензия к этим 50% – полная разобщенность и социальная дезорганизация самих собственников как заказчиков жилищных и коммунальных (в случае отсутствия прямых договоров) услуг.
В такой ситуации «ленивое ТСЖ» позволяет обрести дополнительную субъектность и правоспособность, которая урегулирована на законодательном уровне в виде прав и обязанностей вновь создаваемого юридического лица. «Ленивое ТСЖ» как раз таки и будет выступать тем самым заказчиком услуг перед управляющей организацией, из-за отсутствия которого так сильно страдает жилищное управление.
Иными словами, «ленивое ТСЖ» способно культивировать формирование ответственного собственника, с широкой зоной социального комфорта, которая не ограничивается входной дверью в принадлежащую ему квартиру. Такой ответственный собственник будет понимать, что ему принадлежит не только его помещение, но и общее имущество самого дома, состав которого установлен в действующем законодательстве.
На практике вариант «ленивого ТСЖ» имеет следующие преимущества:
1. Формирование заказчика жилищных и коммунальных услуг (о чем было сказано выше).
2. Создание представительства собственников в лице правления и председателя ТСЖ (то есть, стороной договора управления будет выступать не 50% разобщенных собственников, а коллегиальный исполнительный орган юридического лица – правление ТСЖ).
3. Наличие юридической субъектности у «ленивого ТСЖ». Если совет дома в определенным смысле (в силу скудности полномочий, указанных в ст. 161. 1 ЖК РФ) является неформальным сообществом, без четкого юридического статуса, без фактической императивности и права требования от управляющей организации выполнения работ, наличие требований ТСЖ как юридического лица – игнорировать значительно сложнее. Значит, управляющей организации придется подстраиваться под требования правления ТСЖ как стороны договора управления многоквартирным домом.
4. Возможность перевести процессы, связанные с проведением капитального ремонта в многоквартирном доме с регионального оператора или управляющую организацию – на ТСЖ. В этом случае «ленивое ТСЖ» определяется владельцем специального счета по капитальному ремонту. Жителям будет спокойнее от осознания, что их фонд капремонта находится не в руках сторонних организаций, а в руках их самих.
5. В ряде муниципальных образований «ленивые ТСЖ» создаются только для одной цели: принимать участие в социальных грантах по благоустройству, которые проводит орган местного самоуправления. Часто управляющие организации к грантовой поддержке не допускаются.
6. Наконец, создание «ленивого ТСЖ» позволяет сформировать концепцию ежемесячного планирования проведения работ помимо обязательного перечня (если это позволят тариф). Тогда правление ТСЖ проводит ежемесячную планерку с управляющей организацией, ставит ей задачи, а та отчитывается в формате «план – факт».
Несмотря на преимущества у «ленивого ТСЖ» есть и определенные недостатки:
1. Вне зависимости от того, «ленивое ТСЖ» или «активное», ТСЖ является юридическим лицом, для которого обязательным является ведение бухгалтерского учета и сдача отчётности. Эта отчетность подается, даже если деятельность ТСЖ не ведется. Ведение бухгалтерской отчетности является дополнительными издержками.
2. Оплата труда председателя. Если есть ТСЖ, то у него должен быть председатель, который работает за вознаграждение (хотя бывает ряд редких случаев, когда председатель трудится исключительно на общественных началах).
3. Есть определенные сложности с разнесением финансовых потоков. Если заказчиком услуг является ТСЖ, то оплата жителей должна проходить через ТСЖ, а затем поступать управляющей организации. Поэтому здесь важно выстроить реально работающую схему договорных (агентских) отношений.
Кто фактически управляет при «ленивом ТСЖ», заключает договора с поставщиками ресурсов и отвечает перед надзорными органами
Необходимо различать договор управления многоквартирным домом и договор обслуживания. Если ТСЖ заключает договор обслуживания с управляющей организацией и прописывает в нем весь минимальный перечень работ, тем не менее, вся ответственность за содержание дома и предоставление коммунальных услуг (в определенных в законе случаях) исключительно на ТСЖ, а не на управляющей организации.
В ситуации с договором управления многоквартирным домом действует иной режим правового регулирования. В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений (за исключением ситуации с прямыми договорами).
Таким образом, несмотря на наличие в доме «ленивого ТСЖ» фактическое управление домом осуществляет управляющая организация (при условии, что в реестре лицензий субъекта РФ дом закреплен за ней).
Одновременно именно управляющая организация (а не ТСЖ) заключает договора на поставку в многоквартирный дом коммунальных ресурсов с поставщиками таких ресурсов. И кроме того, на управляющей организации есть риск проверок и взысканий со стороны надзорных органов.
Как начать управлять домом с «ленивым ТСЖ»
Процедура создания «ленивого ТСЖ» ничем не отличается от процедуры создания «активного ТСЖ». На общем собрании собственники принимают решении и создании данного юридического лица, утверждают его устав. Кроме того, выбирается правление ТСЖ и ревизионная комиссия. Затем правление ТСЖ выбирает из своего состава председателя, который подает документы на государственную регистрацию данного юридического лица в налоговый (регистрирующий) орган. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты (п. 5 ст. 135 ЖК РФ).
Одновременно на общем собрании необходимо принять решение о заключении договора управления многоквартирным домом между управляющей организацией и ТСЖ. Нужно особо отметить, что право на заключение договора управления между «ленивым ТСЖ» и управляющей организацией есть только у общего собрания собственников. В ряде регионов мы видели практику, при которой договора управления заключаются не на основании решения общего собрания собственников, а коллегиального органа ТСЖ – правления.
После поправок Порядок и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, установленный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 г. № 938/пр (далее – Порядок № 938) практика заключения договоров управления между правлением ТСЖ и управляющей организацией без решения общего собрания собственников – должна полностью сойти на нет.
Для того, чтобы решение об управлении многоквартирного дома было реализовано, управляющая организация как лицензиат должна подать пакет сведений в орган государственного жилищного надзора.
Состав документов, подаваемый в жилищную инспекцию для включения в реестр, был подробно разобран в материале «Особенности работы управляющих организаций с Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации № 938 после от 20 декабря 2020 г.».
Случай заключения ТСЖ или ЖСК договора управления многоквартирным домом предполагает предоставление:
— сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе или изменении способа управления многоквартирным домом, об утверждении устава ТСЖ или ЖСК на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию;
— копии устава ТСЖ или ЖСК;
— сведений о размещении копии протокола общего собрания о заключении договора управления многоквартирным домом на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию.
После внесения изменений в реестр лицензий субъекта и закрепления дома за управляющей организацией модель «ленивого ТСЖ» будет считаться реализованной.
Как отказаться от «ленивого ТСЖ» и начать использовать «активное ТСЖ»
Уйти из «ленивого ТСЖ» в «активное ТСЖ» можно тем же самым путем, который в него попадали.
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
На общем собрании принимается решение о смене способа управления, расторжении договора управления, заключенного между правлением ТСЖ с управляющей организацией с одновременным принятием решении о самостоятельном управлении домом с помощью созданного (пусть даже ранее ТСЖ).
При этом если для создания ТСЖ и регистрации его устава требуется 51% от общего числа собственников (п. 1 ст. 136 ЖК РФ), то для смены способа управления с управляющей организации на уже созданное ТСЖ такой большой кворум не нужен. Тут действует общий порядок, установленный в ст. 44 и 46 ЖК РФ: для принятия решений о смене способа управления необходимо 50+1% от общего числа собственников, принявших участие в голосовании.
После голосования в орган государственного жилищного надзора подается пакет сведений в составе, определенном в Порядке № 938, а дом исключается из лицензии управляющей организации закрепляется за ТСЖ.
В контекст тех целей, которые определены в Стратегии развития ЖКХ до 2035 г., модель «ленивого ТСЖ» может стать эффективным способом взаимодействия с управляющей организацией, формирования культуры ответственного собственника и заказчика жилищных и коммунальных услуг. Для этого у собственников должна быть заинтересованность изменить ситуацию и заниматься своим домом.
Ленивое тсж
ОБЯЗАНО ЛИ лЕНИВОЕ ТСЖ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ В СИСТЕМЕ ГИС ЖКХ.
У нас ленивое тсж. УК повесила долг на тсж. хотим закрыть это тсж, чтобы не платить долг. Возможно ли это?
Нашим домом заведует ук. Хотим создать Ленивое ТСЖ. С чего начать? Подскажите, пожалуйста.
Собранием собственников нашего дома в мае 2014 г было создано ленивое ТСЖ Сейчас нам предлагают написать заявление о вступлении в ТСЖ. Правомерно ли это?
У нас ленивое ТСЖ, домом управляет УК, хотим изменить способ управления на непосредственное управление Возможно ли такое?
Как же правильно заполнить бюллетень. Если у нас вопрос например: Выбрать форму управления домом: а).Управляющая компания ДА,НЕТ б).ТСЖ активное ДА, НЕТ в).ТСЖ ленивое ДА,НЕТ. Я выбираю ТСЖ активное (а), ставлю ДА. Тогда в остальных строках должна отметить НЕТ?
Не получила ответа на вопрос о том, что нужно ли выбирать председателя в ленивом ТСЖ и надо ли ему платить зарплату?
Пожалуйста я состаю в Совете дома, соседние дома предлагают присоеденится к существующему ТСж соседнего дома, оно у них линивое управляет также УК, к каким последствиям это может привести, хотим присоеденится чтобы как ЮЛ контролировать УК.
Является ли смета доходов-расходов обязательным документом для ТСЖ или ТСЖ может разрабатывать смету, но не обязано этого делать (из ЖК РФ не совсем ясно)?
ТСЖ у нас не «ленивое», договора с управляющей компанией на управление нет (только договора на обслуживание внутридомовых сетей). Наше ТСЖ в 2020 г не разрабатывало смету, на общем собрании не утверждало, и отчётность куда конкретно и в каком размере потрачены деньги в связи с этим не желает предоставлять.
Я собственник жил кв-ры в доме. УК сдает подвалы под магазины посторонним людям мне подвал под магазин не сдает говорят у них там договора которые нельзя прервать, копии договоров не показывает. Как получить в аренду подвал под магазин если в этом доме у меня квартира в собственности, не создавая ТСЖ или создав ленивое тсж.
Как можно заставить ее это сделать?
Я проживаю в многоквартирном доме. У нас ТСЖ (ленивое). Председатель дома не сделала поверку счетчика на тепло. И всему дому «Расчетный центр Урала» сделал начисления «по среднему». Оплата выросла с 2500 руб. до 4400 руб. Можно ли в данной ситуации сделать перерасчет? Или потребовать с председателя, за его халатность, компенсацию?