Ликвидация застройщика что делать дольщикам какие риски
Строительство является одной из самых прибыльных, но в тоже время и рискованных рыночных отраслей. Все мы, покупая дом или квартиру, вкладываем значительные средства. В свою очередь компании, которые берут на себя обязательства по строительству недвижимости, также вкладывают в это весьма большие суммы. К сожалению, ввиду экономических обстоятельств и возможного ухудшения ситуации на рынке, некоторые компании-застройщики оказываются в очень тяжелом финансовом положении и заявляют о банкротстве застройщика. Поскольку такая процедура касается абсолютно всех участников строительства, в ней надо разобраться более подробно.
Процедура банкротства застройщика
Когда компания, пообещавшая построить, к примеру, большой многоквартирный дом и заключившая со всеми желающими иметь квартиру в данном доме договор, оказывается в ситуации, когда она не может выполнить свои обещания, все участники строительства оказываются в очень сложном положении. Компания-застройщик больше не может платить всем подрядчикам, своим кредиторам и, в конечном итоге, закончить строительство дома. А все участники строительства, которые вложили свои средства, не могут получить свою квартиру. В таком случае законодательно установлено требование проведения процедуры банкротства застройщика.
Данная процедура может быть проведена только в суде, поскольку является очень сложным с юридической точки зрения процессом. Когда участники строительства, вложившие свои средства, начинают подавать иски к застройщику на предмет не соблюдения им своих обязательств, или же сам застройщик заявляет о данной ситуации, в судебном порядке начинается процедура банкротства.
Как правило, какой процесс включает в себя две базовые функции:
После этого застройщик официально признается банкротом. По каждой компании это можно проверить в специальной картотеке.
Как показывает судебная практика, признание застройщика банкротом является выгодной ситуацией для всех участников строительства. Поскольку все они на протяжении довольно продолжительного времени не наблюдают выполнения обязательств по постройке своей недвижимости, в судебном порядке у них есть возможности вернуть свои вложенные средства или в итоге получить в собственность свою недвижимость.
Банкротство застройщика при долевом строительстве
Долевое строительство, при котором вы являетесь своего рода со-инвестором всего строительного проекта, сейчас является очень популярным форматом сотрудничества застройщика и конечного собственника недвижимости. Поэтому вопрос банкротства застройщика при долевом строительстве является очень актуальным.
Стоит отметить, что для дольщика банкротство застройщика является сравнительно выгодным по причине приоритетного удовлетворения его требований.
Как известно, после признания застройщика банкротом, создается специальный реестр задолженностей застройщика перед всеми кредиторами и дольщиками. Существует два базовых реестра:
Первый реестр подразумевает дальнейшую выплату денежных средств всем, кто в этот реестр включен, а второй подразумевает передачу права собственности на построенную недвижимость (в ее состоянии на момент процедуры банкротства застройщика).
Каждый дольщик может попасть как в первый, так и во второй реестр по его усмотрению. Для этого надо подать заявление в арбитражный суд. В свою очередь, сам суд через специальное уведомление сообщит каждому дольщику о том, что его застройщик признан банкротом и реестры по учету всех задолженностей созданы.
После того, как все требования кредиторов и дольщиков зафиксированы в реестрах, устанавливается три ступени очередности их удовлетворения:
Конечно же, вопрос о том, что делать дольщикам при банкротстве застройщика является достаточно сложным. Причем как с точки зрения юридических аспектов, так и экономических.
Что делать при банкротстве застройщика?
Сам дольщик может находиться в совершенно разных ситуациях, когда он узнает о невозможности застройщиком выполнить свои требования:
Так или иначе, во всех случаях перед каждым дольщиком стоит выбор: требовать вложенные деньги или требовать передачу недвижимости в собственность. Как правило, если квартира находится в какой-нибудь стадии строительства и уже обозрима, то выгоднее все-таки требовать права собственности. Стоит учитывать, что денежные требования от всех дольщиков, кредиторов, сотрудников и подрядчиков застройщика могут быть огромны и на всех средств не хватит или вы будете ждать их очень-очень долго.
Что даст дольщику замена застройщика?
Дольщики, столкнувшись с ситуацией, когда застройщик длительное время не исполняет обязательства по договорам долевого строительства, нарушает сроки строительства объекта, прекращает финансирование объекта строительства, стремятся мотивировать последнего к исполнению договорных обязательств.
Как правило, понуждение производится путем обращения в судебные инстанции с соответствующими требованиями или использования института неустойки.
К сожалению, нередко встречаются случаи, когда застройщик в силу тех или иных обстоятельств теряет интерес к дальнейшей хозяйственной деятельности. Соответственно, в такой ситуации эффективность таких средств защиты дольщика, как судебное понуждение застройщика к исполнению договорных обязательств или взыскание неустойки, сводится к нулю.
Часто ситуация осложнена тем, что к определенной дате дольщиками уже надлежаще исполнены обязательства по уплате цены договора в полном объеме, а у застройщика закончились денежные средства, и он не завершил строительство объекта.
При утрате застройщиком интереса к дальнейшей хозяйственной деятельности и фактическом прекращении работ на объекте не существует каких-либо действенных способов понудить это юридическое лицо за свой счет исполнить обязательства. С большой долей вероятности в такой ситуации может произойти «сваливание» застройщика в процедуру банкротства.
При таких обстоятельствах следующим этапом взаимоотношений по строительству объекта недвижимости будет решение вопроса замены застройщика.
Порядок и основания замены застройщика определены в Положении о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства, утв. постановлением Совмина от 10.11.2014 N 1056 (далее — Положение).
Основаниями для замены застройщика могут являться :
— превышение застройщиком сроков исполнения обязательств по договорам создания объектов долевого строительства более чем на шесть месяцев;
— превышение сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда, более чем на три месяца;
— прекращение застройщиком финансирования строительства объекта строительства на срок более трех месяцев;
— отказ застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта строительства в связи с невозможностью исполнения принятых обязательств по договорам создания объектов долевого строительства и (или) договору строительного подряда.
Поскольку в состав вышеназванной комиссии подлежат включению непосредственно дольщики недостроенного объекта, эти лица и могут инициировать вопрос перед соответствующим облисполкомом или Мингорисполкомом о создании комиссии и принятии решения о замене застройщика. В случае незаконного отказа в реализации такого права это действие может быть оспорено, в том числе в судебных инстанциях.
Таким образом, вопрос о замене застройщика, при наличии для этого оснований, технически не слишком сложен и разрешаем.
Прежде чем инициировать данный вопрос и осуществить процедуру замены застройщика, дольщикам недостроенного объекта необходимо определиться с конечной целью такой замены.
Так, при утрате застройщиком интереса к дальнейшей хозяйственной деятельности и фактическом прекращении работ на объекте в первую очередь необходимо осознать, что завершение строительства объекта будет возможно только при дополнительном финансировании со стороны дольщиков.
При этом имеется два варианта окончания строительства:
— посредством взаимодействия с прежним застройщиком;
— путем замены этого застройщика.
В любом случае для завершения строительства таких объектов необходимо дополнительное финансирование разработки проектно-сметной документации на невыполненные работы (в случае ее отсутствия), оплаты материалов и необходимых к выполнению для завершения строительства объекта работ.
В случае если завершение строительства будет происходить посредством взаимодействия с прежним застройщиком, озвученная выше дополнительная стоимость будет являться окончательной.
В случае замены застройщика к ранее указанным расходам добавятся расходы нового застройщика по определению стоимости не завершенного строительством объекта, а также стоимость разработки иной необходимой для завершения строительства объекта строительства документации, что определено в п. 9 Положения. Все эти денежные средства пропорционально будут включены в стоимость строительства объектов долевого строительства.
Таким образом, при замене застройщика у дольщика появится два возможных варианта развития событий:
— при подписании договора с новым застройщиком дольщик соглашается произвести дополнительное финансирование объекта строительства;
— отказе в подписании договора с новым застройщиком дольщик теряет права на создаваемый объект недвижимости и может реализовать свое право требования возврата денежных средств. Такое требование дольщик вправе предъявить новому застройщику.
При этом в силу п. 13 Положения возврат средств дольщикам осуществляется в соответствии с их долей в объеме не завершенного строительством объекта.
Это означает, что если стоимость объема незавершенного строительства будет превышать или равняться сумме поступивших от дольщиков платежей по этому объекту, то дольщики при возврате стоимости получат всю сумму внесенных платежей.
Если же стоимость объема незавершенного строительства будет меньше, чем внесенная дольщиками сумма платежей, то при расторжении договора будет возвращена сумма, пропорциональная его доле в объеме не завершенного строительством объекта.
При отсутствии непреодолимых разногласий между дольщиками относительно возможного дофинансирования строительства имеет смысл рассмотреть вопрос о возможности завершения строительства прежним застройщиком, но при участии и финансовой поддержке дольщиков, может быть, даже посредством участия в строительных взаимоотношениях и товарищества собственников либо кооператива.
В том случае, если между дольщиками имеются непреодолимые противоречия, обусловленные утратой желания или возможности некоторыми дольщиками продолжения финансирования строительства, пожалуй, единственным выходом будет замена застройщика. Это позволит в упрощенном порядке (без обращения в судебные инстанции) прекратить договорные отношения с утратившими интерес в строительстве дольщиками, а остальным дольщикам завершить строительство объектов путем дополнительного финансирования.
Однако такой вариант решения проблемы повлечет финансовые потери для одних и увеличение расходов на завершение строительства для других дольщиков.
Рассмотрим, какие последствия влечет замена застройщика для него самого.
После принятия решения компетентным органом о замене застройщика прежний застройщик должен :
1. Расторгнуть договоры создания объектов долевого строительства с дольщиками.
2. В течение 10 календарных дней со дня получения извещения о замене застройщика передать новому застройщику проектную, исполнительную и иную необходимую для завершения строительства объекта строительства документацию.
3. Перечислить денежные средства, поступившие от дольщиков из всех источников финансирования, включая средства граждан, на строительство объекта строительства со специальных и текущего (расчетного) счетов на специальные и текущий (расчетный) счета нового застройщика.
4. Передать новому застройщику бухгалтерскую, договорную и иную организационную документацию, относящуюся к не завершенному строительством объекту строительства.
5. Заключить договоры уступки требования с новым застройщиком по договорам, не влекущим дополнительных обязательств нового застройщика и имеющим отношение к строительству переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта строительства.
Помимо предусмотренных обязанностей, Положением закреплено право прежнего застройщика требовать от нового застройщика возврата денежных средств за часть своей доли в объеме не завершенного строительством объекта.
Расчет стоимости такой доли в объеме не завершенного строительством объекта осуществляется по приведенному выше порядку.
Мой дом просто так передали другому застройщику
В конце 2019 года на портале «Дом-рф» я обнаружил, что у моего ЖК сменился застройщик. Новый — «Специализированный застройщик „Бастион“». Я приехал в офис продаж, мне выдали протокол собрания и выписку из налоговой о том, что изменилось название.
Я позвонил застройщику. Мне сообщили, что по новому закону у одного застройщика может быть только один дом в строительстве. Так ли это? Сотрудники сказали, что будут рассылать уведомления и о смене застройщика, и о переносе сроков.
Если срок получения квартиры перенесли, смогу ли я рассчитывать на компенсацию? Особенно в свете того, что власти разрешили застройщикам не платить неустойку дольщикам из-за коронавируса. Первоначальный срок сдачи моего дома — 2021 год, а не 2020, когда объявили пандемию. Как поступить, чтобы не соглашаться с новыми сроками?
Евгений, просто так поменяться застройщик не может. Смена застройщика — чрезвычайно сложная процедура. Но даже после всех изменений, которые внесли в законодательство о долевом строительстве, фактически она не отрегулирована. Объясню подробнее.
Сколько раз у вас менялся застройщик
На самом деле это произошло только один раз — во втором случае. А в первом ваш застройщик просто сменил название. Когда застройщик так делает, юридическое лицо остается тем же самым. Это видно по ИНН застройщика. «Пересвет-Юг» и «СЗ „Бастион“» — это одно и то же юридическое лицо. ИНН и ОГРН у них одинаковые.
Требование о смене наименования введено поправками в закон о долевом строительстве. Застройщиком может быть юридическое лицо, чье наименование содержит слова «специализированный застройщик». Но это не значит, что мы сейчас будем наблюдать, как застройщики начнут массово менять названия.
На самом деле в законе очень много нюансов, на каких застройщиков распространяется это правило, если строительство началось до внесения изменений в закон № 214-ФЗ и вступления поправок в силу в 2018 году. Так, часть застройщиков может не менять название, а часть — обязана. Видимо, ваш относится ко второй категории. В этом нет ничего страшного. Тот факт, что застройщик теперь называется иначе, никак не влияет на договорные обязательства и, в частности, на то, когда построят ваш дом.
В каких случаях может смениться застройщик
А вот замена юридического лица, которое строит дом, — это совсем другая процедура. Возможны три варианта.
Застройщик — банкрот. В этом случае в рамках процедуры банкротства по решению арбитражного суда дом могут передать Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства, чтобы достроить его за счет средств фонда. Все права и обязанности тоже перейдут к фонду. При этом вы, как дольщик, предварительно должны будете заявиться в реестр требований кредиторов и участвовать в общих собраниях кредиторов должника. В общем, эту процедуру нельзя провести так, чтобы вы вообще ничего об этом не узнали.
Процедура банкротства застройщика — отдельная огромная специализированная тема, поэтому подробно я ее освещать не буду. Просто отмечу, что я не нашел никаких сведений о банкротстве застройщика «Пересвет-Юг» в Едином реестре сведений о банкротстве и Едином ресурсе застройщиков, поэтому разбирать этот вариант не имеет смысла.
Передача прав и обязанностей. Права и обязанности могут передаваться двумя способами: новому юридическому лицу или по договору. Расскажу об обоих.
Действительно, в отношении застройщиков сейчас действует правило: один застройщик — один объект строительства, вернее, одно разрешение на строительство. В разрешении на строительство может быть сразу несколько домов. Например, застройщик может возводить целый жилой комплекс.
Хотя и тут есть исключения. Например, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года и первый договор долевого участия в строительстве тоже зарегистрирован до этой даты, застройщик может завершить все дома без ограничений на их количество. Но начинать строить новые дома по новым правилам со счетами эскроу и участием дольщиков он не может, пока не закончит старые.
Второй способ, когда застройщик по разным причинам хочет избавиться от своих прав и обязанностей, — это их передача по договору. Так бывает, когда застройщик еще не банкрот, но уже понимает, что не сможет достроить все своими силами. Или если застройщик перестает отвечать требованиям закона, например его включили в реестр недобросовестных поставщиков.
Как заменить застройщика в таком случае, в законе о долевом участии в строительстве не прописано, процедуры замены там нет. Суды при рассмотрении подобных споров говорят, что к таким ситуациям применяются правила главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве.
В вашем случае застройщик, если вы заплатили ему все, что положено по договору, — ваш должник. Соответственно, если застройщик меняется, долг переходит к новому. При переводе долга требуется письменное согласие кредитора, то есть вас. В отличие, например, от другой процедуры — уступки права требования, когда меняется не должник, а кредитор, то есть дольщик по ДДУ. При переводе долга без вашего согласия передать права должника — застройщика — нельзя.
Единственное исключение — перевод долга в силу закона. Это как раз случай с банкротством. При этом суд устанавливает, кто будет вашим новым должником, и ваше согласие не нужно, но все равно требуется ваше участие в процедуре банкротства, например голосование на общем собрании кредиторов. Но выше мы уже выяснили, что банкротства у вашего застройщика не было.
Таким образом, в обычной ситуации застройщик не может по своей инициативе и без вашего согласия передать права на стройку другому юридическому лицу. Такая сделка ничтожна, то есть не отвечает обязательным требованиям закона.
Причем застройщик должен не просто вас уведомить. Он должен с вами договориться. Потому что у вас, как у участника долевого строительства, есть не только требования к застройщику. У вас есть право залога на земельный участок, на котором ведется строительство. Так что выходит, что без согласия абсолютно всех участников долевого строительства на замену застройщика вне процедуры банкротства передать права новому застройщику юридически невозможно.
Выделение — одна из форм реорганизации юридического лица. При ней из одной компании выделяется еще одна или несколько, которым передается часть обязательств «материнской» компании. При этом основная компания продолжает существовать. Есть и другие формы реорганизации, например в форме присоединения. Тогда две компании сливаются в одну, и одна из них юридически перестает существовать.
После принятия решения о реорганизации организация обязана дважды, с интервалом в один месяц, опубликовать сведения о реорганизации в средствах массовой информации. Публикация производится в «Вестнике государственной регистрации».
Вот публикация вашего застройщика:
По закону вы могли потребовать досрочно исполнить обязательство о достройке дома или в судебном порядке расторгнуть договор. Эти требования можно было предъявить в течение 30 дней с момента публикации последнего уведомления. Но на практике первое невозможно, поскольку дом за такой короткий срок не достроить, а возврат денег вас вряд ли интересует. А со вторым вы пропустили сроки, поэтому досрочно расторгнуть договор на этом основании вы тоже не можете.
Новое юридическое лицо зарегистрировано, и ему выдано разрешение на строительство взамен ранее выданного первоначальному застройщику. Теперь «СЗ „Квартал“» — официально застройщик вашего дома. По данным последней проектной декларации, срок сдачи дома — все еще 2021 год.
Чем это может грозить вам в будущем, сказать сложно. Мне пока неизвестна практика какого-либо оспаривания реорганизации застройщика или иные связанные с этим споры. Явление это для рынка новое, и раньше такого не делали. Закон не ограничивал застройщиков с количеством объектов строительства, поэтому подобные манипуляции просто не требовались.
По закону реорганизация застройщиков, как особых субъектов права, никак особо не регулируется и не отличается от реорганизации любых других юридических лиц. Основные требования исходят из гражданского кодекса: в результате реорганизации ваши права, как кредитора, не должны стать хуже, чем были. Кроме того, вновь выделенное юридическое лицо — застройщик должно соответствовать всем требованиям закона. Для вас это наиболее важный момент.
Закон предъявляет массу требований к юридическому лицу, желающему привлекать деньги дольщиков. Отвечает ли им созданное в результате реорганизации юридическое лицо — вопрос в первую очередь к органам муниципальной власти, которые должны это контролировать.
Какой интересный момент есть в вашей истории
Застройщик передал права на земельный участок, который находится у вас в залоге, другой компании. Теоретически каждый участник долевого строительства, а также банки, которые выдают ипотечные кредиты для дольщиков, должны дать письменное согласие на передачу прав аренды новому юридическому лицу.
По закону если меняется залогодатель, то есть застройщик, то это не влияет на договор ипотеки, и залог не прекращается. Однако на практике Росреестр обычно все равно требует получить согласие залогодержателей — просто для перестраховки. Как застройщику удалось добиться согласия Росреестра на смену арендатора земли без согласия дольщиков — а вас, как вы пишете, не спрашивали, — неизвестно. Но говорить, что это точно незаконно, нельзя.
Теоретически реорганизацию иногда используют, чтобы уйти от ответственности за нарушение обязательств. При составлении разделительного баланса в новое общество можно передать, например, дебиторскую задолженность, а кредиторскую оставить в старом. Но так как по вашему дому формально никакой просрочки еще нет и ваш новый застройщик опубликовал декларацию с теми же самыми сроками строительства, пока волноваться не о чем. Хотя желательно, конечно, изучить разделительный баланс общества при реорганизации и посмотреть, какие обязательства и права перешли к вновь выделенному юридическому лицу. Но просто так эту информацию вам никто не представит. Хотя попробовать попросить ее у застройщика можно.
Что будет с неустойкой
Первоначальный срок сдачи вашего дома — 2021 год. Поэтому если вы не дадите согласие на перенос сроков, то сможете получить неустойку. И коронавирус этому не помеха. Поясню почему.
2 апреля 2020 года правительство приняло постановление, которое касается особенностей применения санкций за то, что застройщики вовремя не сдают дома. По факту правительство освободило застройщиков от штрафов, пеней и неустоек. Но этот мораторий действует только на период просрочки, которая возникла с 4 апреля 2020 по 1 января 2021 года.
Отдельно свое несогласие с переносом сроков никак выражать не надо. Просто не подписывайте соглашение о переносе сроков, и все. Без дополнительного соглашения, подписанного вами, любые уведомления застройщика о переносе сроков носят информативный характер и не лишают вас права на неустойку. Если застройщик действительно задержит сдачу, вы сможете сами посчитать неустойку и написать ему претензию. Я подробно рассказал в другой статье, как написать претензию застройщику.
Мой совет такой: ждите уведомления от застройщика и читайте, что предлагают подписать. Сейчас у вас нет никаких обязательств что-либо подписывать и идти на уступки. Вы со своей стороны все выполнили: договор подписали, оплатили и ждете, когда дом построят. Если застройщику что-то от вас нужно, пусть он с вами договаривается, а не вы с ним.
Если вам интересно, вы можете обратиться в контролирующий орган — обычно это администрация города — и потребовать разъяснений, соответствует ли новый застройщик требованиям законодательства о долевом участии в строительстве, которых очень много, и не нарушаются ли ваши права в связи с реорганизацией, в том числе по поводу передачи прав на земельный участок. Также с этим вопросом можно обратиться в прокуратуру города.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.