Локация это что такое в недвижимости
Геолокация: как найти и зацепить продавцов квартир в конкретном ЖК
Человек определяет место также, как и место определяет человека. Многие системы и сервисы, которыми вы пользуетесь, успешно определяют ваше местоположение и места посещения по данным от интернет-провайдеров и мобильных операторов. С развитием технологий и новыми возможностями геотаргетинга клиент сейчас практически никуда не денется от рекламы.
Знание местоположения ЦА помогает маркетологам использовать эти данные для более эффективных рекламных кампаний.
Перед нами стояла задача:
Найти продавцов квартир из определенных жилых комплексов и предложить им услуги агентства Homeapp по продаже. Положительный результат позволит точечно привлекать собственников элитной недвижимости и бизнес-класса.
Для формирования интереса собственников к нашим услугам мы создали персональные креативы для посадки. Причем основным посылом выбрали индивидуальное обращение к собственникам — персонализация цепляет пользователя не только по интересу, но и по привязке к местности.
Предвосхищая критику, сразу оговоримся — естественно мы понимали, что показываться всем, кто есть в ЖК, в надежде найти только продавцов квартир это слишком широкий размах и низкая точность. Но даже при таком размахе мы получали целевых клиентов в нужных нам KPI.
Сначала мы настроили стандартные рекламные параметры: пол, возраст и другие социально-демографические признаки. Затем настроили сегменты по геолокации, они позволяют определять аудиторию еще и по времени нахождения на территории. К примеру, можно рекламироваться на тех, кто сейчас находится в ЖК, регулярных посетителей, жителей комплекса, местных сотрудников, и тех, кто был определённое количество дней в неделю, месяц или промежуток времени.
Путем рационального мышления мы отмели тех, кто работает в Алых парусах, и не стали сильно углубляться в количество дней посещений за периоды, так как эта аудитория попадает в сегмент “Посетители” и для нас не представляет интереса.
Последним шагом перед запуском кампании стало создание персонального лендинга для собственников квартир. Все знают — чтобы реклама была эффективной, нужно посадочные страницы максимально релевантные для пользователя. Для Алых Парусов, как и для каждого ЖК, мы сделали отдельную страницу, где весь контент соответствует комплексу. Здесь мы подробно описали свои возможности и услуги, чтобы еще больше заинтересовать собственников и помочь им с продажей.
Человек кликает на объявление и попадает на наш сайт, где весь контент посвящен только его ЖК и нашему предложению продавать квартиру с помощью технологичного агентства Homeapp, а также описание рекламных механизмом, которые мы используем, чтобы показать потенциальному клиенту на сколько мы профессионалы в маркетинге.
Предложение зацепило именно целевых клиентов, они заинтересовались после изучения материалов сайта и оставляли заявки, чтобы обсудить детали предложения лично. Далее с клиентом проводил работу опытный эксперт по недвижимости и подписывали договор на продажу квартиры.
Почему в Homeapp квартиры продают быстрее всех? Потому что мы используем современные технологии и постоянно тестируем новые виды digital-рекламы. Так, сейчас используем разные возможности геолокации не только для поиска продавцов недвижимости, но и рекламируем объекты потенциальным покупателям.
Не ищите легких путей, ищите эффективные. Будьте там, где находится ваш клиент, и помогите ему в том месте, в котором ему может быть нужна ваша помощь. У нас все получилось. По конкретному ЖК мы сгенерировали приличное количество лидов, выполнили KPI по цене дешевле, чем обычно из стандартных приемов. Кстати, квартиру в Алых Парусах мы продали всего за 2,5 месяца, когда сам собственник продавал ее полгода ☺
Что такое «локация жилья»?
Что такое локация в недвижимости?
Локация или расположение жилья – емкое понятие, которое подразумевает удобство нахождения вашего нового дома по отношению к жилой, транспортной и сервисной инфраструктуре.
Сегодня уже недостаточно просто купить четыре стены и создать свой собственный внутренний мир в квартире – окружающая дом обстановка становится крайне важной, особенно для людей, которые много перемещаются и вынуждены преодолевать сотни километров для поездок на работу или для решения бытовых вопросов.
Согласитесь, жилье, которое находится в пяти минутах ходьбы от вашего офиса, станции метро или троллейбусной остановки, размещенное в экологически чистом, зеленом парке с находящимися рядом магазинами, аптеками, детскими садами и школами – это всегда лучше, чем глухая окраина, откуда час езды в пробках до любого необходимого пункта. Даже вид из окна приобретает значение: вам тут жить и каждый день сталкиваться с достоинствами и недостатками выбранного района!
Зеленые зоны рядом с домом всегда будут преимуществом
Да, конечно, жилье, которое будет устраивать вас по всем локационным критериям, будет стоить дороже. Но стоит ли жалеть деньги на создание собственного жизненного комфорта?
Ситуация с выбором упрощается тем, что многие крупные застройщики давно перешли на концептуальный принцип возведения жилых районов. Вам предлагается купить не просто квартиру или дом, но сразу готовый комплекс хорошо продуманного жизненного пространства – с учетом благоустроенных придомовых территорий и зон отдыха, коммерческой и социальной инфраструктуры, транспортных развязок и т.д.
Транспортные развязки в районе – один из «трех китов» хорошей локации
Чем рациональнее и гармоничнее концепция района, удобнее транспортные коммуникации и многообразнее инфраструктура вокруг вашего дома, тем привлекательнее и ликвиднее (а значит и дороже) будет ваше жилье.
Чем руководствоваться при выборе локаций недвижимости?
Развитая инфраструктура – один из важнейших критериев престижности района
Выбирая дом и район проживания, всегда ориентируйтесь на ряд локационных критериев, которые привлекательны именно для вас:
Обязательно учтите еще несколько важных моментов: привлекательный вид из вашего окна и возможность продажи дома в будущем. По сути, квартира – это перспективная инвестиция, и выбирать ее нужно с таким учетом, чтобы ее локация была привлекательна не только вам, но и вашим потенциальным покупателям. Чем более качественное жилье купите вы, тем дороже сможете его продать в перспективе.
Вид из окна немаловажен
В последние годы принято также обращать внимание на окружающую среду проживания: экологическую и эстетическую привлекательность, уровень криминогенности района, «респектабельность», стиль жизни и уровень культуры ваших соседей.
Как показывает практика риэлтерских агентств, на сегодняшний день покупатели жилья делают свой выбор, исходя из следующих локационных критериев:
Статистика приоритетов при выборе жилья
Из «локальных» критериев следует отметить площадь квартиры, этаж, площадь кухни и лоджии, высота потолков, универсальность планировочных решений, наличие готового ремонта в квартире и охраняемых территорий вокруг дома.
В комплексе с уже перечисленными критериями, они и создают полноценное представление о доме, в котором хочется жить и наслаждаться комфортом. Вам остается только внимательно прислушаться к своим приоритетам и выбрать оптимальное предложение.
Эпоха локаций ближайшего будущего
Еще вчера комфортность района была причиной высокой стоимости квадратных метров. Сегодня комфортность локации – это норма, и любой рекламный буклет жилой недвижимости детально расписывает «плюсы» окружающего «ландшафта».
По мнению специалистов рынка, новая концепция жилья бизнес-уровня будет актуальна в ближайшие 50 лет, и строительные компании стремительно перестраиваются под новые «стандарты».
Современные строительные проекты – это не «дома» и «кварталы», а уникальная и самодостаточная «среда обитания»:
Последний пункт – особенно важен, так как жилые комплексы проектируются с учетом определенной эстетико-архитектурной концепции, а выбирают их люди, которым эта концепция импонирует.
В качестве примера современного жилья бизнес-уровня можно привести жилой комплекс Admiral Waterhouse. Этот монолитный дом с уютным внутренним двориком расположен на Дмитровском шоссе. Комплекс, построенный на берегу Клязьминского водохранилища, рядом с одноименным лесопарком, создан в концепции «клубного дома для тех, кто любит безграничную свободу».
Жителям Admiral Waterhouse предлагаются просторные апартаменты (37-160 м 2 ) со свободной планировкой и возможностью расширения жилого пространства. Для комфортной жизни – большая охраняемая парковка, магазины, рестораны и кафе, фитнес-центр, салон красоты, прачечная.
Дополняют локацию пирсы и эллинги для яхт и катеров местного яхт-клуба «Адмирал», просторные песчаные пляжи, бассейны, водные аттракционы, русская баня и финская сауна и школа виндсерфинга.
Подобные самодостаточные «зоны обитания», где созданы оптимальные условия для комфортной жизни, скорее всего, и станут в ближайшем будущем основным типом жилья. По крайней мере, к этому стоит стремиться российскому рынку недвижимости.
Локация, камерность и инфраструктура:
что определяет престиж элитного района
Риелторы поспорили, какой район самый элитный. Однозначного ответа на этот вопрос нет. Все зависит от критериев, по которым определяется престижность элитных кварталов.
За время существования рынка элитной недвижимости с начала 90-х годов прошлого века в Москве сформировалось более десятка устойчивых ареалов жилья такого формата. Риелторы рассказывают, что отличает эти районы от других, где любят селиться российские толстосумы, по каким критериям они выбирают себе квартиры и апартаменты, как реагируют на запросы состоятельных потребителей столичные девелоперы.
Локация — на первом месте
Один из главных критериев для премиального сегмента жилья, как и для любой недвижимости, — локация, утверждают игроки рынка. Все элитные районы находятся в историческом центре Москвы, большинство из них — внутри Садового кольца. «Элитный район определяется в первую очередь расположением», — говорит директор департамента продаж риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова.
Основной признак элитного района — местоположение. В идеале проекты класса люкс должны находиться в пределах Садового кольца. Наиболее характерные примеры — это Остоженка, известная всем как «Золотая миля», Хамовники, Патриаршие пруды и район Плющихи, или, иначе, «Серебряная миля».
Екатерина Тейн Директор департамента розничных продаж «Группы ПСН»
Впрочем, риелторы сегодня относят к элитным и некоторые исторические районы столицы за границами Садового кольца, среди них — Пресненский, Басманный, Красносельский, часть Мещанского района и Хамовников.
Топ-10 самых дорогих районов Москвы
Признаки «элитки»
Для элитного дома и премиального района в целом, по словам Ольги Павловой, также очень важно окружение — однородная социальная среда. «То есть соседи по дому, кварталу должны быть примерно одного социального уровня», — поясняет риелтор.
Среди других главных характеристик элитного района эксперты рынка недвижимости называют качественную архитектуру (в случае с реконструкцией старых зданий — с сохранением исторического облика), «камерность» проектов (закрытая территория, небольшое количество квартир при сравнительно большом их метраже).
Садовые Кварталы
Элитный район с собственной инфраструктурой, объединенный единым.
Важно, чтобы при возведении объектов применялись современные и высококачественные строительные и отделочные материалы.
Также элитные жилые кварталы должны быть в достаточной мере озеленены, обеспечены социальной и транспортной инфраструктурой, добавляют аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. Статус элитного района, по их словам, может быть нарушен наличием действующих промпредприятий и ветхой застройки.
Популярность элитных районов, считает Ольга Павлова, также объясняется особенностями потребительского поведения. «Покупатели в этом сегменте очень консервативны, и часто квартиру в каком-то районе, доме они покупают по рекомендации друзей или деловых партнеров. У нас таких покупателей порядка 20%», — отмечает она.
Больше всего обращений от клиентов, говорит риелтор, в «Магистрат» поступает сегодня на районы Хамовники, Замоскворечье и Якиманка. Лидеры по популярности прошлых лет Арбат и Тверской занимают соответственно четвертую и пятую позиции. Также в топ-10 по потенциальному спросу входят исторические районы — Таганский, Басманный, Пресненский, Мещанский, Красносельский. При этом Остоженка, которая в понимании обывателя является эталоном элитного московского района, в рейтинг риелторской компании вообще не попала.
Свои приоритеты
У фешенебельных ареалов признаки элитности проявляются в различной мере. К примеру, с транспортной доступностью лучше всего дела, по словам Екатерины Тейн, обстоят в Замоскворечье и районе Якиманки, которые пока относительно неплотно застроены.
—>
Balchug Residence
Элитарный квартал клубных особняков находится в самом сердце Москвы – на Раушской набережной.
В номинации «престижное социальное окружение» лидирующие позиции, по мнению Екатерины Тейн, занимают Остоженка и Патриаршие пруды. «Эти районы практически полностью состоят из жилых домов класса люкс», — отмечает она. Ольга Павлова из «Магистрата» в данной категории ставит на первое место Хамовники. Она аргументирует свою позицию тем, что этот исторический московский район более «тихий, чем другие элитные районы». Плюс у него есть большой потенциал для развития — на его территории много участков, оставшихся от старых недействующих предприятий, добавляет она.
—>
Элитный жилой комплекс « Садовые кварталы »
В агентстве недвижимости Tweed тем временем предлагают рейтинговать элитные кварталы по насыщенности значимыми для повседневной жизни объектами инфраструктуры. Генеральный директор компании Ирина Могилатова по этому критерию ставит на первое место район Красной Пресни, который лучше других элитных локаций обеспечен школами, детскими садами, поликлиниками, аптеками, магазинами, спортивными клубами, банками, кинотеатрами, скверами.
Рейтинг элитных районов Москвы по обеспеченности инфраструктурой
Место | Район | Комментарии | Цена предложения руб. за 1 кв. м, (новостройки, мин., макс.) | |||||||||||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
1 | Наиболее сбалансированный район по наполняемости инфраструктурой: хорошее обеспечение школами, детскими садами, поликлиниками, аптеками, магазинами повседневного спроса, спортивными мощностями, отделениями банков, достаточное количество скверов, кинотеатров. Мало театров, но они не являются инфраструктурой повседневного спроса. | Самый зеленый из рассматриваемых районов, хорошо обеспечен детскими и спортивными учреждениями, медицинскими центрами. Недостаточно магазинов повседневного спроса. | Хорошее обеспечение магазинами повседневного спроса, медицинскими центрами, аптеками, кафе и ресторанами. Достаточно театров, кинотеатров, отделений банков. Западная часть лучше обеспечена парками. Район испытывает дефицит детских садов и спортивных мощностей. | Лучший район по количеству кафе, ресторанов, театров. Достаточно детских и спортивных учреждений, аптек и медицинских центров. Недостаточно магазинов повседневного спроса. | Второй по насыщенности театрами, кинотеатрами. Достаточно кафе, ресторанов, отделений банков. Недостаточно магазинов повседневного спроса, детских учреждений. | Достаточно магазинов повседневного спроса, детских учреждений, зеленых зон. Недостаточно кафе и ресторанов, спортивных сооружений, медицинских центров. | Достаточно детских и спортивных учреждений, зеленых зон, театров, кинотеатров. Недостаточно магазинов повседневного спроса, розничных отделений банков. | Достаточно кафе и ресторанов, театров, зеленых зон. Дефицит детских учреждений, магазинов повседневного спроса, аптек, розничных отделений банков. | Достаточно театров и кинотеатров, зеленых зон. Дефицит детских учреждений, магазинов повседневного спроса, розничных отделений банков | Дефицит детских учреждений, магазинов повседневного спроса, нет театров и кинотеатров, меньше всего зеленых зон, мало аптек. | На втором месте в данном рейтинге оказались Хамовники — Плющиха. Это самый зеленый элитный район Москвы, он хорошо обеспечен медицинскими, детскими и спортивными учреждениями. На третьей позиции — Замоскворечье, где много магазинов, медицинских центров, кафе, ресторанов, банков. При этом район Остоженки — Пречистенки аналитики Tweed поставили в своем топ-10 на последнее место. Как выбрать удачную локацию для торгового помещения?Подбирая объект торговой недвижимости, эксперты советуют пользоваться правилом трех «Л» – локация, локация и… еще раз локация. Именно она определяет, является ли объект недвижимости ликвидным, соответственно, окупятся ли ваши инвестиции. Расскажем, как отличить удачную локацию от неудачной? Своим опытом в решении данного вопроса делится Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед». Естественно, первое, на что необходимо обращать внимание при оценке торгового помещения, –наличие трафика. Обязательно в разное время – утром, днем и вечером, в будние и выходные – посетите объект недвижимости, чтобы подсчитать количество людей, проходящих мимо. А если помещение распложено вдоль дороги, что не редкость, то необходимо также учитывать плотность автомобильного потока и наличие съезда, позволяющего до него добраться. Существенное влияние на пешеходный и автомобильный трафик оказывают крупные инфраструктурные объекты рядом: станции метро, остановки общественного транспорта, торговые центры, вокзалы, театры, институты. Такой сосед – это гарантия высокого почти круглосуточного трафика. При наличии съезда к помещению не забывайте про парковочные места. В данном вопросе рекомендую исходить из расчета, что для больших магазинов, ориентированных на покупателей со средним доходом, нормой будет одно парковочное место для 25-30 квадратных метров магазина. По этой формуле можно легко рассчитать, какое количество парковочных мест вам потребуется для эффективной торговли. Неправильный выбор района города может загубить бизнес, даже если у помещения отличный трафик. Оценивая локацию, крайне важно учитывать количество жителей и их покупательскую способность. Для небольшого продуктового магазина радиус охвата составляет примерно 1,5 километра или 15 минут пешей ходьбы. Подсчитав количество жилых домов и квартир, которые находятся в пределах данного радиуса, можно оценить потенциальную емкость клиентов торговой точки. Естественно, чем выше данный параметр, тем больше у вашего арендатора потенциальных покупателей. Также необходимо учитывать контингент, который проживает в районе. В Москве, как и в других крупных российских городах, районы по уровню достатка жителей могут отличаться кардинально. Неправильный выбор района может серьезно ударить по вашему доходу. Например, один наш торговый объект располагался во втором по счету доме от выхода из станции метро. Трафик был отличный, но так люди были с небольшими доходами, то и торговля у арендаторов шла плохо. Пришлось снижать арендную ставку, что негативно сказалось на прибыли и значительно увеличило срок окупаемости вложенных средств. Еще один важный фактор – это соседи. Изучение расположенных рядом торговых точек сразу даст понимание о платежеспособности жителей района, а также позволит оценить вакантность площадей в локации. Кроме того соседи – это отличный канал информации. Если зайти в несколько магазинов, которые рядом работают, и аккуратно расспросить продавцов, как идут дела с продажами, какой покупатель преобладает, то можно сразу понять, для какой категории потенциальных арендаторов помещение будет оптимальным, а какой точно не подойдет. План развития территории Локация удачная сегодня может потерять свою привлекательность в будущем, и, наоборот, не самая удачная локация может серьезно прибавить в ликвидности завтра. Поэтому важно ознакомиться с планом развития района и транспортной инфраструктуры. Возможно, в ближайшей перспективе в локации запланировано открытие новой станции метрополитена или крупного торгового центра, строительство новой или расширение уже имеющейся дороги, открытие новой остановки общественного транспорта и прочее. Любые масштабные изменения могут существенно сыграть как в плюс, так и в минус локации. К примеру, соседний пустырь, который кажется минусом, может через несколько лет превратиться в крупный жилой комплекс, торгово-развлекательный центр или транспортно-пересадочный узел. Такое соседство может оказать существенное положительное влияние на рост трафика возле вашего помещения, увеличив число возможных клиентов. Априори считается, что лучшими в доме являются объекты на фасаде дома. Но по опыту могу сказать, что в данном правиле существуют исключения. Во-первых, не каждый объект, расположенный на фасаде, являются ликвидным. От неудобного входа или подъезда ни одно помещение не застраховано. Во-вторых, цена на фасадные помещения самая высокая, так как и застройщики уверены, что ликвидность подобных объектов выше. В-третьих, в жилых домах можно найти отличное помещение, у которого вход расположен со двора, а трафик не меньше. Например, за счет расположения вдоль дороги к остановке общественного транспорта. Поэтому, выбирая объект торговой недвижимости, необходимо на первое место ставить холодный расчет. В своей практике мы часто приобретаем помещения со входом во дворе, так как по цене они значительно дешевле, чем на первой линии, но по уровню арендных ставок уступают незначительно. Получается очень хорошая окупаемость по инвестициям. Не переплачивайте там, где это не нужно. Главное не красивый фасад или живописная улица, а насколько торговое помещение будет востребовано у арендаторов, и какая доходность будет у ваших инвестиций. Потенциальные инвесторы и собственники недвижимости часто спрашивают, какая стороны улицы в торговле работает лучше − четная или нечетная. Однозначного ответа на данный вопрос нет. Однако, если на нечетной стороне нет крупных точек притяжения, создающих трафик, то более предпочтительной будет покупка объекта торговой недвижимости на вечерней, то есть четной стороне. По ней, как правило, люди возвращаются с работы. Учебные заведения – как обременение Наличие в непосредственной близости учебных заведений – еще один фактор, требующий внимания при оценке локации для торгового помещения. Даже опытные игроки рынка недвижимости не всегда обращают на него внимание, а зря. Приобретая торговое помещение, необходимо отдавать предпочтение объектам, распложенным на удалении от школ, детских садов и других заведений подобного формата. Иначе у вас или арендатора могут возникнуть сложности с получением лицензии на реализацию алкогольной и табачной продукции. Радиус запрета и перечень учреждений, близкое расположение которых способно усложнить торговлю, зависит от региона. Такую информацию лучше уточнить заранее, изучив сайты местных органов власти. Больше полезных материалов о недвижимости и инвестициях читайте в журнале «Рентавед» Значение слова «локация»лока́ция1. техн. определение местонахождения какого-либо объекта посредством анализа сигналов, отражённых от него или испущенных им ◆ От ультразвуковой локации летучих мышей Гирин перешел к радиолокации африканских рыб ― мормирусов, обитающих в непроницаемой для зрения илистой воде глубоких речных устьев, к звуковой ориентировке невероятно умных дельфинов, устроенной в точности, как сонар современных боевых судов. И. А. Ефремов, «Лезвие бритвы», 1959—1963 г. (цитата из НКРЯ) 2. комп. игр. отдельная область виртуального мира игры ◆ Начну, пожалуй, с такого вопроса, как вопрос о локациях. Какие локации будут присутствовать в «Зове Припяти»? Будут ли в игре подземелья, базы группировок, локации, уже появлявшиеся в предыдущих частях? Андрей Атрахименок, «Интервью с главой отдела PR GSC Game World Олегом Яворским», 2009 г. // «IGWT» Делаем Карту слов лучше вместе Спасибо! Я стал чуточку лучше понимать мир эмоций. Вопрос: отождествляться — это что-то нейтральное, положительное или отрицательное?
|