Кондоминиум что это в турции
Недвижимость в Турции. Айдат и содержание жилых комплексов
Что это такое? Что включает в себя айдат? Какой его размер? Из чего он складывается и как устанавливается? Нужно ли постоянно его платить? И как его платить в Турции? В сегодняшнем обзоре все подробности про айдат.
• Расходы на электроснабжение общей территории.
• Расходы на содержание лифтов.
• Расходы на обслуживание бассейнов.
• Расходы на озеленение.
• Расходы на содержание персонала – управляющего, садовника, охраны. Стоит заметить что в расходы на содержание персонала может входить не только зарплата и взносы социального страхования для капыджи, а и выходное пособие ему по выслуге лет.
• Также в айдат входят расходы на проведение различного небольшого ремонта.
• Расходы на общедомовые телекоммуникационные системы.
Если ваш жилой комплекс совсем новый, чтобы запустить все сервисы по обслуживанию дома, необходимо провести общее собрание жильцов. Инициаторы собрание должны оповестить об этом собственников, разместив соответствующие объявления не менее чем за 2 недели до проведения собрания. Для кворума на первом собрании обязательно должно присутствовать минимум 50% собственников или их представителей по доверенности.
В случае, если на первом собрании не набирается кворум – через 10 дней может быть назначено второе собрание. На втором собрании условия по кворуму уже нет и оно может быть проведено и признано официально с любым количеством участников.
На собрании жильцам необходимо избрать правление, которое будет заниматься всеми вопросами по жилому комплексу. Управлять домом может как один из собственников квартир, так и может быть приглашена специализированная управляющая компания со стороны. На собрании принимаются все важные решения по дому. Какая будет сумма айдата, можно ли будет и каким образом стеклить балконы, сколько дней в году будет работать бассейн, будет ли проводится в жилой комплекс центральное газоснабжение и любые другие вопросы.
Все принятые решения собрания обязательно фиксируются в специальной тетради, предварительно заверенной нотариусом. Эти решения должны быть подписаны простым большинством голосов участников собрания.
Например, если 50% жильцов решили на собрании проводить центральный газ, и собрать с каждого жильца по 400 лир на проведение данных работ и подписали данное решение в специальной тетради, то все жильцы дома обязаны выполнить данное решение.
В крупных жилых комплексах из более 40 квартир, обязательно выделяется одна квартира не для продажи, а для нужд жилого комплекса, в которой и должен проживать капыджи. Капыджи может проживать в комплексе – в таком случае жилье для него и оплата всех счетов за водоснабжение и электроэнергию бесплатно и производится самим комплексом. Некоторые комплексы сдают в аренду квартиру предназначенную для капыджи и получают доход, оплачивая потом привлеченных специалистов по уходу за комплексом.
Как уже стало понятно из вышесказанного, сумма устанавливаемого айдата напрямую зависит от запросов жильцов, насколько качественный сервис и в каком количестве они хотят получать в своем жилом комплексе. Существуют жилые комплексы с отельной инфраструктурой и очень высоким айдатом в сотни лир, существуют комплексы простые, где есть только базовые сервисы и соответственно низкий айдат в 30 или 50 лир.
КАКИЕ ВИДЫ АЙДАТА БЫВАЮТ В ТУРЦИИ?
Айдат бывает 2-х видов:
— так называемый demirbas aidati или целевой сбор.
Демирбаш айдат. Что это такое?
В случае необходимости проведения крупных ремонтных работ, покупки нового оборудования или капитальных улучшений комплекса или дома, собрание жильцов или управляющая компания комплекса может установить дополнительный demirbas aidat, или, говоря по-русски, целевой сбор. Если ежемесячный айдат обязан выплачивать и владелец и арендатор жилья, то целевые сборы оплачивает только собственник.
Также вы должны знать, что по закону счета для безналичной оплаты ежемесячного айдата и экстра айдата Demirbas должны быть РАЗНЫМИ.
ЕСЛИ ВЫ ВЛАДЕЛЕЦ ОТДЕЛЬНОСТОЯЩЕЙ ВИЛЛЫ ИЛИ ДОМА – ДОЛЖНЫ ЛИ ВЫ ВСЕ РАВНО ПЛАТИТЬ АЙДАТ? НЕТ, в этом случае вы не обязаны платить айдат, однако тогда конечно же уход за вашим объектом недвижимости ложится полностью на ваши плечи.
Закон о едином комплексе недвижимого имущества (кондоминиум)
Настоящий закон устанавливает отношения собственности в кондоминиуме, порядок создания, эксплуатации, отчуждения недвижимого имущества и передачи прав на него в кондоминиуме, порядок управления недвижимым имуществом, а также порядок создания, регистрации, функционирования и ликвидации ассоциаций совладельцев в кондоминиуме.
Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, который включает земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилые здания (здание), другие объекты недвижимости и в котором отдельные части — квартиры, нежилые помещения находятся в частной собственности, а остальные — в общей неделимой собственности.
Статья №14
Собственники объектов в едином комплексе недвижимого имущества имеют право на создание ассоциации совладельцев будущего либо не завершенного строительства.Права собственников недвижимости.
Статья №15
Законные владельцы недвижимого имущества наделены всеми правами на приобретенное имущество и долевую часть земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости даже во время строительства, на основании Гражданского Кодекса Турецкой республики.Обязанности собственников недвижимости.
Статья №18
Эксплуатируя объекты общего пользования, собственник обязан соблюдать все правила предусмотренные Уставом Правления, не нарушая при этом права иных совладельцев.
Эти правила обязаны соблюдать арендаторы и квартиросъемщики солидарно с владельцами этих объектов.
Статья №19
Собственники недвижимости обязаны соблюдать и сохранять чистоту и порядок на всех участках общего пользования в едином комплексе недвижимого имущества.
В случае проведения каких-либо работ на участке общего пользования (строительство, ремонт, монтаж, покраска и т.п.) со стороны одного из совладельцев, необходимо получить письменное разрешение у 4-х из 5-и остальных совладельцев. В случае поломки или аварии, требующих незамедлительные работы по их устранению, на участках общего пользования, собственник имеет право начать работы без разрешения остальных совладельцев, но с разрешением суда. Собственник может улучшить или произвести перепланировку своей квартиры (помещения), не нарушая несущих конструкций здания или помещений других собственников, и перепланировку инженерных коммуникаций — исходя из технических возможностей. В случае нанесения ущерба главному зданию собственником или его арендатором, собственник несет ответственность и обязан возместить ущерб на основании законодательства Турецкой республики.
Статья №20 Участие собственников в общих расходах основного Здания.
В случае отсутствия иного договора между собственниками:
В случае уклонения собственника от оплаты коммунальных услуг, председатель правления или иные собственники имеют право потребовать оплаты в судебном порядке с разницей в 5% за каждый прошедший месяц.
Статья №23
В случае возникновения необходимости проверить, отремонтировать или заменить конструктивные элементы общего имущества, доступ к которым возможен только из данной квартиры (помещения), собственник обязан разрешить доступ в квартиру (помещение) иному собственнику. В экстренных случаях, когда необходимо предотвратить аварию или срочно ликвидировать ее последствия при отсутствии владельца квартиры или помещения, требуется разрешение суда.
Статья №24 Запрещенные действия
Если в Тапу единого комплекса недвижимого имущества указано назначение помещений (квартир) как жилье, рабочее место или помещение под торговую деятельность, запрещается использовать его в качестве лечебного стационара, поликлиники, диспансера, лаборатории для производства лекарств. Исключением является использование объекта под медицинскую консультацию.Если в «Тапу» единого комплекса недвижимого имущества указано назначение помещения (квартиры) как жилье, рабочее место или помещение под торговую деятельность, разрешается использовать его в качестве кинотеатра, театра, казино, кафе, павильона, бара, а также в качестве булочной, магазина, мастерской, типографии, галереи и т.п, только в случае всеобщего согласия собственников.
Разрешается использовать в качестве адвокатского или бухгалтерского офиса.Статья №25
В случае не исполнения своих обязательств по оплате коммунальных услуг, нарушений прав иных совладельцев, собственники имеют право выкупить собственность недобросовестного собственника в судебном порядке.
Статья №27 Правление единого комплекса недвижимого имущества
Единым комплексом недвижимого имущества управляет общее собрание собственников, в рамках предусмотренных законодательством.
Статья №28
План организационной деятельности Правления является основным договором. Он предоставляется в Тапу как главный договор (Устав) между собственниками.
Изменения в Уставе возможны при согласии каждого 4-го собственника из 5-ти, который после изменений передается в Тапу.
Статья №29 Общее собрание собственников
Общее собрание собственников проводится один раз в год, в назначенном месте и времени, указанный в Уставе Правления.
В больших комплексах оно проводится 2 раза в год. По инициативе 1\3 общего числа собственников проводится внеочередное собрание.
Если при проведении первого заседания отсутствовало нужное количество собственников, назначается время 2-го заседания. Между 1-м и 2-ым заседанием промежуток не менее 7 дней и не позже 15 дней.
Статья №30
Для проведения заседания требуется участие больше половины собственников. Решение принимается большинством голосов присутствующих.
Статья №31
Каждый собственник квартиры имеет один голос. Если собственнику принадлежит несколько квартир, в этом случае он имеет несколько голосов, не превышая при этом 1\3 всех голосов.
Собственники имеют право назначить вместо себя представителя. Если в едином комплексе более 100 квартир, представитель имеет право представлять не более 5 собственников. Если в едином комплексе 40 или менее 40 квартир, представитель имеет право представлять 2-х собственников.
Статья №33
Если собственник не согласен с принятым решением собрания, он имеет право обжаловать это решение в судебном порядке в течении одного месяца, со дня извещения о принятом решении.
Статья №34
Собственники имеют право назначать большинством голосов Председателя Правления (вне зависимости от гражданства). В затруднительных положениях с назначением на пост председателя, могут обратиться
в суд.
Статья №35
Права и обязанности Председателя указаны в Уставе Правления. Основной работой Председателя является содержание единого комплекса недвижимого имущества в чистоте и порядке.Статья №36
Все принятые решения Общего собрания записываются в журнал решений собрания и сохраняются у председателя со всеми остальными документами (платежные квитанции за электричество, воду и т.п.).
Статья №39
Председатель обязан подготовить годовой отчет о расходах и состоянии единого комплекса недвижимого имущества для собственников. Председатель имеет право потребовать у собственников определенную зарплату за свою работу или освободить его от уплаты месячных коммунальных услуг (айдата).
Статья №41
Общее собрание собственников имеют право проверять и контролировать работу Председателя, а так же освободить его от этой должности при необходимости.
Собственники имеют право организовать группу из 3-х собственников по контролю работы, проделанной Председателем.
Управление недвижимостью в Турции: что нужно знать будущим владельцам жилья
Все о недвижимости
Покупка квартиры в Турции – заветная мечта многих иностранных инвесторов. Солнце, чистое море, благоустроенные пляжи, высокий уровень жизни – всё это бессрочно будет доступно вам сразу же после оформления сделки купли продажи и заселения в собственные апартаменты.
Как правило, все современные квартиры в курортных городах Турции располагаются в рамках жилых комплексов с собственной инфраструктурой. По сути, комплекс – это закрытая территория, где созданы удобные для жителей условия жизни и атмосфера, есть свои правила проживания и эксплуатации.
Поэтому, стоит заранее ознакомиться с принципами управления комплексом и его жилым кодексом. В особенности это актуально при покупке жилья в обжитом доме, на вторичном рынке, если вы планируете переезд на ПМЖ или сдачу недвижимости в аренду. Так как в уставе управляющей компании, утвержденной жильцами дома, могут быть прописаны правила, которые именно для вас окажутся неприемлемыми.
Например, может быть запрещена сдача в аренду квартир, домашние животные, пользование объектами инфраструктуры гостями комплекса, организация барбекю на террасе, заезд гостевого транспорта на придомовую парковку, шумное поведение после 23:00, плаванье детей в бассейне без купальных костюмов и другие правила проживания. Однако, такие строгие правила встречаются крайне редко.
Помимо жилищного кодекса, многие иностранцы впервые сталкиваются с таким понятием, как aidat или ежемесячная оплата за обслуживание ЖК. Получить актуальную информацию по айдату и кодексу для конкретного комплекса Вы можете либо напрямую у застройщика и его управляющей компании, либо у агентства недвижимости до оформления покупки.
В нашей статье я расскажу вам, как происходит администрирование недвижимостью, установление правил в жилых комплексах Алании и как сами жильцы могут влиять на управление в доме.
Собрания по управлению недвижимостью
В Турции действует закон о кондоминиуме, согласно которому владельцы недвижимости непосредственно участвуют в управлении жилым комплексом. Какую управляющую компанию выбрать – личное дело собственников. На практике если дом только построен, то первые год-два обязанности администратора комплекса выполнял застройщик. Ведь в таких случаях любые неисправности или поломки будут устраняться оперативно и без дополнительной оплаты с жильцов.
Все вопросы касающиеся управления недвижимостью и правил проживания решаются голосованием на специально организованном собрании. Чтобы собрание соответствовало букве закона, в обязательном порядке соблюдаются несколько правил.
Собрание проводит управляющий. Он поднимает текущие вопросы на рассмотрение, предоставляет присутствующим годовой отчет о расходах (ремонт, затраты на освещение территории общего пользования, заработная плата персонала и т.п.) и доходах (общая сумма, собранная по айдату со всех жильцов).
На практике далеко не все присутствующие владеют турецким языком. Чтобы соблюсти правомерность встречи, в больших ЖК застройщик или управляющая компания приглашают переводчика. Если переводчика по тем или иным причинам нет, некоторые агентства недвижимости отправляют на собрание к своим клиентам одного из своих менеджеров, владеющих турецким языком.
Выбор совета
После подсчета присутствующих, одним из первых принимается решение по вопросу о назначении председателя собрания и секретаря. Важно знать, что предыдущий управляющий не может избираться председателем встречи.
Обязанности управляющего недвижимостью и его кандидатура определяются каждый год на очередном собрании жильцов.
Плата за управление недвижимостью
Что входит в обслуживание и какова будет итоговая сумма расходов, решают жильцы. Какие основные статьи затрат на обслуживание ЖК?
Во-первых, это Aidat, который обязуются платить все жители комплекса. Общая сумма по айдату делится поровну между владельцами квартир, независимо от срока проживания, пользования теми или иными объектами инфраструктуры и других факторов. Однако в некоторых комплексах Айдат зависит от площади. Например, собственник квартиры 1+1 вносит 30 евро, а владелец апартаментов 2+1 в этом же комплексе платит 40 евро по айдату. В случае неуплаты управляющая фирма может подать в суд на собственника.
Практически в каждом доме в Турции есть капыджи или смотритель. Он ухаживает за комплексом, убирает на лестничных площадках, в лифтах, передает почту. В большом жилом комплексе, как правило, для смотрителя выделяется отдельная квартира, аренду которой и коммунальные расходы оплачивают в складчину жильцы. То же самое касается и заработной платы капыджи, управляющего, а также других служащих ЖК (заместитель управляющего, охранник, бухгалтер и т.п.). Все вопросы, касающиеся необходимого количества обслуживающего персонала, их зарплат, аренды квартиры для капыджи вы можете поднимать на собрании и, как подтверждать, так и опротестовывать те или иные решения.
Во-вторых, помимо айдата комплексу может понадобится ремонт, на что с жильцов взимается дополнительная плата. Эта сумма определяется на собрании и вписывается в отчет о принятых решениях. В документе, выставляемом собственнику для оплаты, помимо айдата указывается отдельно дополнительный платеж и точное название ремонтных работ.
Снизить сумму по айдату можно, если, например, ограничить функционирование некоторых объектов общественного пользования: включать подогреваемый бассейн только по определенному графику или вовсе не пользоваться им, либо отказаться от круглосуточной охраны комплекса, организовать уборку лестничной клетки самостоятельно по графику дежурства и т.п. В Турции на этот счет полная демократия и всё в руках самих жильцов.
Плата за управление недвижимостью в Турции зависит от региона и предоставляемых услуг, и может составлять как более 1000 евро в год для элитных жилых комплексов, так и 30-50 евро для небольших ЖК с минимальным набором инфраструктуры.
Термины в обслуживании недвижимости
Новое в блогах
Создание Управления (Yönetim) при частном жилом фонде в Турции
Создание Управления (Yönetim) при частном жилом фонде в Турции (аналог товарищества собственников жилья в России), действительно для жилых помещений, находящихся в положении сервитута (kat irtifakı) и регулируется «Законом о Кондоминиуме» (Kat Mülkiyeti Kanunu 634 Türkiye Cumhuriyeti – KMK 634 ТС).
«Закон о Кондоминиуме» (KMK 634 TC) предусматривает создание Управления при жилом фонде, который расположен только на отдельном земельном участке (parsel) и имеет в жилом строении минимум 8 раздельных помещений (квартир). Если на одном участке несколько жилых строений, то создается общее управление. При этом должно соблюдаться правило: «Один участок – одно управление». Узнать местоположение вашего участка и его статус можно из онлайн-запроса вКадастровое Управление. Уточнить всю информацию о номере участка можно в свидетельстве о собственности – ТАПУ.
Результат запроса будет примерно выглядеть так:
Создание единого управления для жилых строений, находящихся на разных земельных участках возможно только в том случае, если они расположены в пределах единого квартала (ada) и только если это предусмотрено в Плане Управления, который подается и утверждается в Государственном кадастровом Департаменте (Tapu Müdürlüğü) в момент сдачи дома в жилищную эксплуатацию. Этот момент в плане должен быть оговорен отдельным пунктом. Если такого пункта нет, то создание единого управления невозможно. В этом случае на собрании собственников жилья необходимо утвердить новый План Управления, где уже будет предусмотрен такой пункт. Новый План должен быть утвержден 4/5 (80%) голосов от всех собственников жилья. Но если жилые строения находятся в разных кварталах (ada), то в этом случае создание единого управления абсолютно невозможно.
Для создания нового Управления в KMK 634 TC предусмотрена строгая процедура, выполнение которой гарантирует законность его создания, и значит, истребование исполнения его решений, в том числе и через суд. То есть, если Управление было выбрано в соответствии и с соблюдением всех пунктов Закона, в будущем гарантирует его законный статус и возможность официального представления в государственных органах и выигрыш в судах в случае возникновения спорных вопросов.
Процедура создания Управления
Активная группа жильцов, которая инициирует собрание, выбирает дату проведения собрания. Не менее чем за 1-2 недели до проведения собрания необходимо официально уведомить о собрании всех владельцев недвижимости. Законным считается рассылка приглашения заказным письмом или выдача приглашения лично под подпись владельца жилья. Заказные письма рассылаются на адрес владельцев недвижимости. При отсутствии оных, заказное письмо доставляется старосте района в мухтарлык. Староста должен посетить владельца квартиры и, в случае его отсутствия, будет вывешено уведомление о наличии письма и его доставке. По Закону данное письмо будет считаться полученным.
Если на первое собрание жильцов не удастся собрать ½ + 1 голос от всех жильцов — кворум, то собрание будет считаться несостоявшимся, и через 7-14 дней будет автоматически запланировано второе собрание (этот период оговаривается в Плане управления), на котором уже не будет требоваться присутствие кворума и которое будет считаться состоявшимся при любом количестве присутствующих.
На собрании имеют право присутствовать только собственники жилья или их представители по доверенности. Собственник имеет право доверить голос только родственникам первой линии (родные братья/сестры, родители и дети) или собственникам жилья в этом же жилом строении. То есть, присутствующий на собрании собственник жилья может представлять себя лично и голос соседа по дома. На собрании утверждается Повестка собрания. И далее по повестке проводится обсуждение и голосование.
На первом собрании, как правило, необходимо решить следующие вопросы:
Уплата принятого на собрании айдата является обязательным для всех собственников жилья, арендаторов и других лиц, проживающих на территории жилого комплекса. При задержке оплаты начисляется пеня в размере, оговоренном в Плане Управления (обычно 5-10%) за каждый месяц просрочки. Для удобства оплаты Управлением открывается счет в банке, куда собственники жилья могут перечислять ежемесячную оплату. Со злостных неплательщиков оплата может быть взыскана через суд.
По желанию Управление может нанять смотрителя («капыджи»). Тогда оплата на его содержание тоже включается в бюджет отдельной статьей. Оплата работы капыджи также строго регулируется турецким законодательством. Работника необходимо оформлять по всем правилам с уплатой всех социальных налогов и СГК. Если этого не сделать, то существует большой риск того, что если в будущем вскроется неуплата налогов, то с Управления будет взыскан большой штраф. Нередко об этом в налоговые органы заявляют сами работники. Кроме зарплаты, Управление обязано оплачивать все коммунальные расходы капыджи – электричество и воду, что тоже должно быть прописано в бюджете на год.
Для декларирования налогов по зарплате капыджи обязательно нанимается бухгалтер, что оговаривается отдельной статьей в бюджете.
На собрании также утверждается свод правил, которому обязаны следовать все владельцы и арендаторы квартир, а также другие лица, занимающие жилые помещения на территории жилого комплекса.
По желанию собственников недвижимости в повестку можно включить любое количество вопросов, которые, по их мнению, необходимо решить на собрании.
По итогам собрания составляется протокол собрания, в котором фиксируются все принятые решения и результаты голосования. По итогам собрания присутствующие расписываются в протоколе.
После собрания оформляется Журнал работы Управления, куда заносятся все решения, бюджетные расчёты и итоги голосования с подписями всех владельцев квартир, принявших участие в собрании. Подписи обязательны. Если собственник не согласен с решениями, то так и регистрируется в Журнале: «не согласен» и подпись. Далее журнал регистрируется у нотариуса. Все решения дублируются на общей доске объявлений, которая должна быть установлена на всеобщее обозрение. После этого Управление информирует Кадастровое управление об изменении статуса строения или жилого комплекса.
Важная деталь, для тех собственников, кто проводит собрание впервые и им нужно переводить статус жилья из «сервитут» (kat irtifakı) – совместное пользование в «кондоминиум» (kat mülkiyeti) — совместное управление: управление должно проинформировать Кадастровое управление об изменении статуса строения или жилого комплекса. Для официального изменения статуса проводится пересчет общих площадей, которые доверяются в управление. Это уже второй этап, который требует дополнительных финансовых затрат – на новые обмеры и замену тапу. Эта процедура обойдется приблизительно 1000 лир с каждого домовладельца.
Следующее плановое собрание по утверждению бюджета на следующий год, как правило, проводится через 12 месяцев – 1 календарный год. Но если по каким либо причинам необходимо проведение внеочередного собрания, то оно может быть проведено в любое время и инициировать его может любой из жильцов.
Если в жилом комплексе на постоянной основе в зимнее время заселено 10-15% и летом – 20-30% квартир, многие квартиры пустуют все время, их владельцы не появляются совсем и с ними нет контакта, данное положение вещей усложняет процесс собора ежемесячной оплаты, автоматически возлагая финансовое бремя на оставшихся жильцов.
В этом случае есть два варианта решения вопроса: