Корпоративная ипотека что это
Коммерческая ипотека — условия, порядок оформления
Наличие у коммерческого предприятия своего помещения всегда положительно сказывается не только на его репутации, но и экономит финансы на аренду. Кроме того, это ограждает от рисков, которые могут быть связаны с владельцем арендного помещения. Однако не всегда у бизнесмена, особенно только недавно открывшего свой бизнес, есть возможность приобрести офис за свои деньги. В этом случае на помощь приходит так называемая коммерческая ипотека.
Что представляет собой коммерческая ипотека?
От обыкновенной ипотеки, то есть кредита, который выдается на покупку жилья под залог этого же жилья, коммерческая ипотека отличается целью использования помещения. Такая ссуда выдается владельцам малого и среднего бизнеса для приобретения нежилых помещений и зданий, офисов, складов. Соответственно, требования и условия для заемщика совершенно иные. Путем оформления коммерческой ипотеки можно:
В качестве залога для получения коммерческой ипотеки может выступать только помещение, которое уже имеется у коммерсанта. Кроме того, процентные ставки и сроки выплат в случае с бизнес ипотеками гораздо более жесткие. Минимальная процентная ставка не опускается ниже 6%, чаще она выше. Например, Сбербанк выдает коммерческие кредиты под минимум 7.6% годовых на срок до 30 лет, при этом разрешая без штрафов досрочно погасить долг. На тот же срок можно занять деньги у ВТБ.
Максимальный срок, на который ипотека выдается для нужд бизнеса – 30 лет, чаще всего – 5. В отличие от жилищной ипотеки, коммерческую можно получить и в иностранной валюте. При этом нужно будет внести от 20 до 40 процентов стоимости помещения первым платежом.
Поиск ипотеки
Юридические аспекты коммерческой ипотеки
Если рассматривать коммерческую ипотеку в разрезе законодательства, она не так сильно отличается от обыкновенной ипотеки. К общим моментам относятся необходимость производить оценку помещения, оформлять страховку и выплачивать первый взнос.
Отличия же заключаются в том, что заемщик не может закладывать помещение, пока договор купли-продажи не подписан. То есть, чтобы взять ипотеку на офис бизнесмену может понадобиться заложить личное имущество или недвижимость. Участники данного процесса (как банки, так и сами заемщики) считают сложившуюся систему несовершенной, поскольку она не дает действительных оснований для развития малого бизнеса. Крупные же компании обычно либо располагают имуществом, которое можно заложить или могут позволить себе приобрести помещение не оформляя ипотеки.
Решением может стать появившаяся не так давно возможность получить коммерческую ипотеку для физических лиц. У компании при этом должно быть достаточно для залога ликвидных средств в обороте. Однако получить такой кредит может далеко не любое физическое лицо.
Кому выдают коммерческую ипотеку для физических лиц
Чтобы получить средства на покупку офиса, склада или другого нежилого помещения, необходимо принадлежать к одной из трех категорий (и при этом быть не моложе 21 года и не старше 65 лет гражданином или гражданкой России):
Как правило, кроме документов, подтверждающих личную платежеспособность и состоятельность, потенциальному заемщику нужно предоставить отчетные документы, подтверждающие успешное функционирование бизнеса. Связано это с недавним появлением такой кредитной услуги на рынке и большими рисками, которые несет банк выдавая средства таким образом. Кроме того, необходимо предоставить:
Владельцы бизнеса должны дополнительно предоставить документы, подтверждающие, что бизнес принадлежит им, а также справки из налоговой службы и выписка из ЕГРИП, а также лицензия на право заниматься указанным видом деятельности.
Топ-менеджеры и руководители организаций должны предоставить документы, подтверждающие их должность. При этом стаж работы не должен быть менее полугода.
Несмотря на то, что законодательно к заемщикам, желающим приобрести нежилую недвижимость предъявляется довольно много требований, коммерческая ипотека для физических лиц – это действенный и привлекательный вариант приобретения недвижимости.
Ипотека для ИП и юридических лиц
Коммерческая ипотека для юридических лиц и ИП – новичок на российском рынке. Однако это предложение банков набирает обороты, и теперь многие бизнесмены стремятся оформить кредит на недвижимость для своих бизнес-целей. Однако получить его оказывается не так-то просто. Многие сталкиваются с отказом кредитных организаций, и оказываются вынуждены продолжать выплачивать подчас непомерно высокую аренду. Почему банки не спешат выдавать деньги молодым компаниям и как быть, если ипотека все-таки необходима?
Почему банки не дают ипотеку ИП?
Для начала выясним, что это вообще – коммерческая ипотека. Если обычная ипотека выдается физическим лицам на покупку жилья, то коммерческая – для покупки недвижимости с целью получения выгоды. В 90% случаев ИП и юридические лица оформляют такой кредит не для перепродажи, а для заработка – для размещения собственных помещений или наоборот, сдачи его в аренду.
Получение прибыли – главное отличие коммерческой ипотеки от социальной. Однако отличаются и сроки. Ипотечный кредит для ИП выдается максимум на 5-10 лет, в то время как физическое лицо может возвращать долг до 30 лет. Также отличаются и проценты – они несколько выше, и начинаются с 13-14% и могут достигать 19,5%. Что касается первоначального взноса, то размер его такой же, как и для частных лиц – от 10 до 30%. Некоторые организации даже практикуют выдачу кредитов без первоначального взноса.
Почему же бизнес-ипотека часто оказывается недоступна предпринимателям? Дело в том, что служба безопасности банков причисляет этот вид кредитования к категории сложных кредитов из-за трудностей в оценке реального дохода и перспективности заемщика. Надежный клиент, по мнению банка – сотрудник достаточно крупной компании. Большой бизнес стабилен, а потому вызывает больше доверия. В отличие от малого и среднего, доход и прибыльность которого предсказать сложно.
Кроме того, бизнесменам сложнее предоставить подтверждение дохода. Работник по найму может заказать справку 2-НДФЛ и трудовую книжку, которые уже дают банку представление о заработке потенциального клиента. ИП же может использовать разные формы налогообложения, и отчетность не позволит банку с точностью оценить размер и стабильность дохода.
Ипотека для ИП: условия и документы
Бизнес-ипотека отличается в каждом конкретном банке, однако можно выделить некоторые общие для всех клиентов условия, которые позволят вам сориентироваться при подготовке к обращению в кредитную организацию.
Список документов также зависит от банков, а также от схемы налогообложения, которую вы применяете для своего бизнеса. Поэтому его стоит уточнить в организации, в которую вы хотите обратиться за кредитом.
Чтобы получить ипотечный кредит для ИП, вам потребуется собрать следующие бумаги:
Все декларации необходимо заверить в налоговой. Если вы сдаете их через интернет, то придется распечатать экземпляр и обратиться в налоговую с просьбой проставить штамп.
Дополнительно могут потребоваться:
Режим налогообложения
Ипотека для ИП может стать недоступной из-за режима налогообложения, применяемого для вашего бизнеса. Достоверно продемонстрировать банку уровень доходов позволяет отчетность по стандартной или упрощенной системе налогообложения. Заверенная декларация показывает, какой объем расходов несет бизнесмен, какой объем прибыли заявляет. Банк также определяет благополучность бизнеса по продолжительности стабильного периода. Так, если прибыль (с вычетом расходов на иждивенцев и собственное проживание) превышает размер ежемесячного платежа, а предоставленный пакет документов не вызывает сомнений, кредит будет одобрен.
А вот предприниматели, выплачивающие фиксированную сумму налога или купившие на свою деятельность патент, вызывают недоверие у банков. Дело в том, что декларация таких ИП не может полностью продемонстрировать финансовое положение клиента, а это – уже серьезный аргумент для отказа в ипотеке.
Какой банк выбрать?
Пока коммерческая ипотека– не самая распространенная услуга среди российских банков. Эту программу выпускают, в основном, достаточно крупные банки, имеющие сильную поддержку государства. Поэтому выбор зависит от самого ИП или юрлица и ваших нужд: нужна ли вам максимальная сумма займа или низкая процентная ставка? Но помните: оба этих параметра напрямую зависят от того, насколько точно и «прозрачно» отображены ваши доходы в предоставленных на рассмотрение документах.
Повысить шансы на одобрение можно, обратившись сразу в несколько финансовых организаций. Сэкономить время помогут онлайн-заявки – сегодня они доступны в большинстве крупных банков. Так, сделать это можно на сайте Сбербанка, ВТБ.
Плюсы и минусы ипотеки для ИП
Коммерческая ипотека для юридических лиц – хороший шанс развивать бизнес на собственной территории, не переплачивая арендодателям. Но, как и любой банковский продукт, она обладает как плюсами, так и минусами. Из плюсов:
К минусам можно отнести:
Перевесят ли минусы – решать только самому индивидуальному предпринимателю.
Несколько советов
Сомневаетесь, что бизнес-ипотека будет одобрена? Есть несколько способов повысить ваши шансы. Так, вы можете предоставить залоговое имущество – например, уже имеющееся помещение или жилую квартиру. Поручитель или созаемщик (или несколько) со стабильным доходом, который можно подтвердить «привычным» способом – еще один вариант. Дополнительные источники дохода, автомобиль, ценные бумаги, сдача помещения в аренду – все это повысит ваш рейтинг в глазах кредитора. Чистая кредитная история подтвердит вашу надежность, а достаточно большой первоначальный взнос докажет, что вы способны зарабатывать.
Ипотека для сотрудников компаний-партнеров
Кредитование корпоративного бизнеса — это эффективный инструмент, который открывает широкие возможности для сотрудников организации, являющейся партнером банка. Так, заемщик может взять ипотеку на более привлекательных условиях. К слову, кредитование корпоративных клиентов выгодно для всех трех сторон: сотруднику компании оно позволяет оформить кредит на недвижимость со сниженными процентами, работодателю — мотивировать свой персонал, а банку — расширить клиентскую базу.
Перечислим общие условия кредитования корпоративных клиентов.
Зарплатные клиенты Росбанка
К зарплатным клиентам, которые планируют оформить ипотеку, у банков особый подход.
Банки Группы Societe Generale в России предлагают комплексный сервис своим клиентам. Держатели зарплатных карт Росбанка могут получать преференции при оформлении ипотечного кредита в Росбанке:
Оставить заявку на ипотеку можно, обратившись к менеджеру зарплатного проекта.
Сотрудники компаний-партнеров Росбанка
А если ваш работодатель является партнером Росбанка, вы можете воспользоваться особыми условиями корпоративной ипотеки.
Ипотека для сотрудников организаций-партнеров, желающих воспользоваться корпоративным ипотечным кредитованием, помимо сниженных ставок, предполагает и другие преимущества:
Узнать, является ли ваша компания партнером банка, а также получить более подробную информацию корпоративном ипотечном кредитовании можно у специалистов Росбанка.
* Размер скидки не является фиксированным. Информацию о размере скидки необходимо уточнять у менеджера зарплатного проекта в ПАО РОСБАНК.
** Перечень банков, зарплатные карты которых участвуют в акции, уточняйте у специалистов Центра клиента банка или у вашего ипотечного консультанта.
Корпоративная ипотека: выгода трех сторон
Некоторые компании в качестве дополнительной мотивации своих сотрудников участвуют в программах жилищного льготного кредитования – корпоративных ипотеках. Давайте посмотрим, насколько это выгодно и как получить ипотеку в этом случае.
Корпоративная ипотека и ее особенности
Суть корпоративной ипотеки заключается во взаимовыгодном сотрудничестве банковской организации с работодателем (юридическим лицом), который в ней обслуживается, и непосредственно с работником компании. Другими словами, фирма, которая является клиентом банка, при оформлении соответствующего договора может предоставлять сотрудникам возможность получать ипотечный кредит на льготных условиях. И это является хорошей мотивацией для персонала. Такое сотрудничество выгодно для всех трех сторон:
Большим преимуществом является также то, что сама процедура оформления займа намного упрощается, потому как организация-работодатель предоставляет все необходимые сведения о клиенте. В данном случае риск невозврата минимален.
Выгоды корпоративной ипотеки для работодателя
Программы ипотечного корпоративного кредитования позволяют компании-работодателю решить ряд немаловажных проблем, в том числе и кадровый вопрос. Такая система дает фирме возможность не только избежать столь распространенной текучести кадров, но и обеспечить продолжительное сотрудничество с квалифицированными и ценными специалистами. Более того, социальный пакет, предусматривающий корпоративную льготную ипотеку, более убедителен для потенциального сотрудника, что порой является весомым фактором при выборе той или иной организации.
Льготная ипотека выдается работникам с определенным трудовым стажем в данной фирме (как правило, не меньше 2 лет), что является еще одним дополнительным стимулом для сотрудника ценить свое рабочее место и приносить максимум пользы для организации. При этом фирма не выступает в качестве поручителя или официального гаранта возврата займа. Также следует отметить, что индивидуальный подход решения вопросов о привилегиях и льготах в процессе заключения кредитного договора является частью корпоративной программы.
Льготы при получении корпоративной ипотеки
Обслуживание корпоративного клиента чаще всего происходит по льготным тарифам (полное отсутствие или снижение комиссии, стоимость ячеек, пересчеты средств и т.д.) При этом снижение процентной ставки непосредственно зависит от условий соглашения между организацией и банком.
Ипотечное корпоративное кредитование предполагает полное или частичное отсутствие дополнительных страховок (трудоспособности, жизни и др.) Достаточно наличие только одной обязательной страховки на залоговое жилье. Также возможно уменьшение и размера первоначального взноса.
И наконец, еще одним удобным преимуществом является минимальное количество времени и пакета документов на оформление займа. Часто принятие окончательного решения занимает всего лишь несколько часов.
Стоит заметить, что величина процентной ставки при действующем кредитном договоре обычно остается неизменной, но в случае увольнения работника может увеличиться. На это нужно обращать особое внимание при подписании договора. Но вряд ли заемщик заинтересован в смене места работы, ведь его заработная плата должна обеспечить возможность оплачивать ссуду. А фирма-работодатель, как инициатор корпоративной ипотеки, уже самим фактом сделки гарантирует необходимый уровень оплаты труда.
Ипотека и недвижимость
В последнее время все больше российских компаний, к сожалению, по большей части, крупных, стали предоставлять для своих сотрудников возможность улучшения своих жилищных условий на довольно выгодных условиях.
Как правило, компании идут одним из путей:
Для заемщика, кроме прямых субсидий от своей компании, это хорошо еще и тем, что работодатель может иметь в банке-кредиторе зарплатный проект и тогда ипотека может стать еще дешевле. Большинство банков дают определенную скидку к процентной ставке для участников зарплатных проектов. Как правило, это минус 0,5% к ставке. Ну или какие-то другие льготы, например, минимум документов.
Оформляется такая корпоративная ипотека, как правило, в минимальные сроки, т.к. ваш доход в этом случае банк и так знает, лишних справок не нужно, и проверяет вас намного быстрее. В текущих условиях нестабильного финансового рынка и проблематичного рынка недвижимости скорость очень полезна.
Как предприятие оформляет отношения со своим сотрудником при корпоративной ипотеке?
Если компания дает сотруднику субсидию или компенсацию, о которых говорили выше, то зачастую с ним заключается целевой договор займа.
Пока работаешь — по нему ничего не платишь, проработаешь, например, 5 лет – ничего не должен, уволишься раньше 5 лет – будешь должен не только банку, но и своему бывшему работодателю. Могут быть и исключительные случаи, когда сотрудник уже давно работает в компании и является особо важным кадром, и компания его поощряет бесплатной субсидией.
Корпоративная ипотека, кстати, в какой-то степени защищает сотрудника от возможного принудительного увольнения, но при этом ограничивает свободу, уволиться по собственной инициативе уже сложно.
Но в любом случае наличие такой помощи от компании вещь хорошая. Ведь на тот же первоначальный взнос накопить сложно, а тут компания даст деньги. Пусть даже потом за эти деньги нужно будет расплачиваться. Потребительский кредит выйдет точно дороже.
Налог с льготного займа. Нюансы.
В общем, корпоративная ипотека дело интересное, но, как и любая ипотека, ответственная. Есть хорошая пословица на эту тему – «бесплатный сыр бывает только в мышеловке». Думать и выбирать Вам!