Кто такие черные риэлторы и в чем заключается их работа
Черные риэлторы: как работают и кто это такие?
Черные риэлторы появились в РФ практически сразу, как у граждан появилась собственность. И несмотря на то, что на дворе не 90-е, методы отъема недвижимости зачастую граничат не только с законом, но и вообще какими-либо высокими ценностями. Особенно упорные экспроприаторы становятся героями различных телевизионных сюжетов. Так как до сих пор находятся целые ОПГ, которые просто убивают владельца квартиры. Но речь сегодня не об убийцах, скорее о мошенниках. Которых распознать достаточно трудно.
В сделках с недвижимостью крутятся огромные суммы. Неудивительно, что так велико количество нечистых на руки, желающих нагреться на этом. Ведь не нужно ничего производить, изобретать – провернул хитрую схему и остался с суммой, превышающей годовой заработок некоторых граждан. Для таких мошенников был придуман особый термин. Итак, кто такие черные риэлторы, как работают их схемы?
Кто это такие?
Черные риэлторы – это мошенники, совершающие преступные действия на рынке недвижимости. Иногда это один риэлтор, имеющий знания в жилищном законодательстве. Иногда – группа лиц. Часто с ними в сговоре находится специальный «подкормленный» нотариус, например, чтобы зафиксировать дееспособность при совершении сделки у человека в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Специалист, берегущий свою репутацию, на это не пойдет, но помощники мошенников не особенно беспокоятся по этому поводу.
История появления черных риэлторов
Мошенники такого полета появились с распадом Советского Союза. Государственная собственность стала частной, и жители массово кинулись проводить с ней различные операции – покупать, менять, приватизировать, делить на доли и т. д. Знаний в законодательстве чаще всего они не имели, поэтому обращались, как сами думали, к специалистам. Именно тогда, в середине 90-х годов, в головах нечистых на руки граждан и созрели планы, как делать деньги «из воздуха».
Предупрежден – значит вооружен
Конечно, с первого взгляда не понять, что с вами имеют дело черные риэлторы. Как работают эти мошенники? На что надо обращать пристальное внимание при совершении сделок с недвижимостью? Какие схемы используют черные риэлторы? Как работают при продаже квартиры или при операциях аренды? Рассмотрим эти вопросы более детально.
Работа по доверенности
В самой работе в доверенности нет ничего ужасного. Генеральная доверенность является законным средством совершать действия по сделке от имени собственника. Но тут есть несколько подводных камней. Итак, схемы черных риэлторов в этом случае.
Например, после завершения сделки может оказаться, что доверенность на момент проведения операции уже была отозвана. То есть собственник действительно подписал такую доверенность, а потом ее отозвал. Соответственно, все действия, которые проводились при помощи этой доверенности, будут признаны недействительны. Конечно, деньги за покупку вам обязуются вернуть. Вот только процесс этот может занять годы.
Чтобы обезопасить себя, обязательно проверяйте, действительна ли доверенность, в Реестре отмененных доверенностей при нотариальной палате.
Ну и настаивайте на присутствии собственника в момент оформления сделки. Если представители второй стороны всячески отказываются вам предоставить человека «живьем», мотивируя тем, что он болен или находится в другой стране, насторожитесь.
Работа с квартирами «по наследству»
Недавно полученное наследство – еще одна ситуация, с которой любят иметь дело черные риэлторы. Как работают наши законы, эти аферисты знают в совершенстве и пользуются этим себе на благо.
Так, если недвижимость получена по наследству и с момента вступления прошло менее 3 лет – эта ситуация в зоне риска. Дело в том, что в течение трех лет на эту квартиру могут заявить свои права люди, о которых вы даже не подозревали. Часто это усыновленные или незаконнорожденные дети. И сделка может быть признана недействительной.
Остается дело за малым – объяснить ситуацию наследнику и, надавив на человеческую жадность, провести операцию опять же максимально быстро, по сниженной цене, и положить себе в карман немаленькую сумму.
Из последнего: работа с банкротами
Недавно в нашей стране был принят закон о банкротстве. Естественно, моментально на новый законопроект отреагировали черные риэлторы. Как работают они в этом случае?
А они попросту пользуются незнанием нашими гражданами сути закона. В нем есть некоторые пункты, по которым квартиру у владельца можно изъять. Мошенники в этих случаях всегда стараются провернуть сделку максимально быстро, а значит, существенно занижают ее реальную стоимость.
Тех, кто поведется на «лакомый кусок», может ждать жесткое разочарование. Если суд решит, что недвижимость была выведена из общей конкурсной массы намерено, квартиру у покупателей отберут. Конечно, они всегда могут подать в суд на продавца-банкрота и занять свое место к нему на получении долгов в длинной очереди.
Работа с психически неустойчивыми и нездоровыми людьми
Эта категория – излюбленная для работы мошенников. Будучи хорошими психологами, они прекрасно умеют втираться в доверие. И если большинство людей осмотрительны во всем, что касается их денег, и проявляют нелишнюю осторожность, то категории психически нездоровых, зависимых от алкоголя или наркотиков наиболее уязвимы.
Информацию мошенникам часто сливают социальные службы, которые из-за своей работы в курсе проблем их подопечных.
Итак, что делают черные риэлторы, когда имеют дело с человеком с нестабильной психикой?
Если в вашей семье есть родственник, имеющий проблемы с алкоголем, наркотическими веществами, азартными играми, если это психически неустойчивый человек или гражданин с неким заболеванием, будьте максимально бдительны, не бросайте все на самотек. Признание человека недееспособным, конечно, решило бы проблему, но это не всегда возможно. Да и нередки случаи, когда, подавая на лишение дееспособности, родственники преследуют свои, отнюдь не самые чистые цели. Поэтому суды удовлетворяют такие ходатайства при повышенном внимании.
Важно знать! Если родственник стоит на учете в психоневрологическом диспансере, это вовсе не означает, что он признан недееспособным.
Алкоголики как целевая аудитория
Изначально (в 90-х) квартиры просто изымались силовым методом. К владельцу отправляли бандитов, которые: Избивали; Запугивали; Убивали. Естественно, все эти действия проводились с мотивацией, подписать фиктивный договор купли продажи. Человека вынуждали продать квартиру за бесценок. А наличие договора было лишь частью общей схемы. В дальнейшем, купля продажи оформлялась от собственника-преступника на другое лицо (координатора) уже за нормальные денежные средства. Этим способом решалось сразу несколько проблем: Получалось «отмыть» немного денежных средств полученных преступным путем; Фиктивность сделки уже размывалась, а вся цепочка запутывалась. Кстати, в средствах и инструментах бандиты не очень-то себя и ограничивали. Владельца в 90% случаев убивали, если он не соглашался подписать договор. Так как он мог пожаловаться милиционерам (а сам факт насилия уже нес серьезные проблемы). Но работа правоохранителей постепенно восстанавливалась после развала Союза. И на смену силовым методам, пришли более мягкие. Ими пользовались даже сами милиционеры, нечистые на руку. Как бы там ни было, среди «хранителей закона» тоже было очень много оборотней в погонах.
Поэтому если признать человека недееспособным возможности нет, просто проявляйте максимальное участие и внимание к его жизни. И еще совет: заберите у такого родственника все оригиналы документов о недвижимости. Если мошенникам потребуется делать копии, то это замедлит процесс.
Рынок аренды: простор для преступного творчества.
На данный момент в арендованных квартирах живет чуть менее половины населения страны. На этом рынке постоянное движение – люди переезжают, освобождают жилплощадь, ее вновь сдают и так далее. Цена вопроса ниже, чем на рынке купли-продажи, но операции происходят чаще. Неудивительно, что и эту область облюбовали для себя черные риэлторы.
Как работают они при аренде квартиры? Вот несколько распространенных схем:
Признаки, которые должны насторожить участника сделки
К ним стоит отнести:
Если вы столкнулись с одним из «симптомов», проявите бдительность. Возможно, вас пытаются обмануть.
Обеление рынка: как решить проблему недобросовестных риелторов
Риелторская деятельность в России сейчас никак не регулируется государством. Отсюда возникает много проблем, связанных с оказанием посреднических услуг. На рынке недвижимости встречаются как откровенные мошенники, которых привыкли называть «черными риелторами», так и некомпетентные специалисты.
«Черные» и «серые» риелторы
Для начала нужно определиться с понятием «черного риелтора», которое является таким же клише, как «желтая пресса» или «оборотни в погонах», говорит председатель совета партнерства Гильдии риелторов Москвы (ГРМ) Александр Мальцев.
«Риелтор — это специалист по операциям с недвижимостью, который состоит в профессиональной общественной организации, имеет квалификацию, ведет свою деятельность законно, платит налоги. «Черные риелторы» — это мошенники, которые к профессиональным риелторам никакого отношения не имеют, они целенаправленно нарушают закон (подделка документов, электронных подписей и т. д.) и лишают человека квартиры или денег», — уточнил он.
При этом мошенничество — далеко не единственная проблема, связанная с оказанием посреднических услуг. Помимо откровенных мошенников, на рынке недвижимости есть много некомпетентных специалистов. Если, например, такой риелтор не проверит все документы на квартиру или не учтет права несовершеннолетних, это, как и подделка документов аферистами, может привести к судебным тяжбам и проблемам для клиентов.
Еще одна проблема — нелегальные участники рынка. Они могут оказывать услуги в качестве риелторов, но не быть зарегистрированными как индивидуальные предприниматели, самозанятые или юрлицо. Такие специалисты не могут гарантировать покупателю качество оказания услуг, не говоря уже об уплате налогов. «В Москве за год происходит 150 тыс. сделок с недвижимостью, из них около 1–2 тыс. — мошеннические, что меньше процента. А вот сделок, которые проводятся нелегальными участниками рынка, больше в разы. С развитием интернета сейчас может назвать себя риелтором каждый. И это большая проблема», — отметил представитель Гильдии риелторов Москвы.
Читайте также
Вне закона
В российском законодательстве нет специального документа, который регулировал бы деятельность риелторов. Сейчас оказание риелторских услуг регулируется Гражданским кодексом РФ, а также Федеральным законом «О защите прав потребителей». «Если речь идет о преступных действиях со стороны риелторов, то они чаще всего квалифицируются как мошенничество и наказываются лишением свободы до десяти лет», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.
Есть профессиональные сообщества, внутри которых существует саморегулирование. Это различные гильдии и ассоциации, например Российская и Московская гильдии риелторов. Их участники проходят аттестацию и сертификацию, а также имеют страхование ответственности. Данные об аттестации вносятся в Единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости. Но и это является действием добровольным. «Более того, сами клиенты редко спрашивают риелторов о наличии у них сертификатов», — добавил Мальцев.
Работа специалистов, которые в профессиональные организации не входят, никак не регулируется. Деятельность риелторов не подлежит государственному лицензированию с 2002 года. «Из-за этого [на рынке] очень много обывателей, которые из-за отсутствия специальных знаний и опыта не могут оказать квалифицированную помощь, чем лишь вредят сделкам и профессиональному сообществу», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
По мнению экспертов, необходимость возврата к контролю за деятельностью риелторов назрела уже давно. В качестве возможного варианта решения проблемы они предлагают установить обязательное лицензирование риелторов. «Введение государственного лицензирования риелторской деятельности могло бы решить если не все проблемы, связанные с недобросовестными агентами, то хотя бы часть из них. Подобный знак качества — лицензия — свидетельствовал бы о том, что специалистам, которые им владеют, можно доверять», — считает директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Также сейчас Гильдия риелторов Москвы ведет переговоры о создании на базе Торгово-промышленной палаты Москвы московского реестра аттестованных специалистов. «В нем будут находиться профессиональные участники рынка. если человек обращается к нему, то услуга будет оказана качественно», — отметил Александр Мальцев. При этом в ГРМ выступают за саморегулирование рынка — контроль профессионалами вместе с государством.
Дискуссии о принятии такого официального документа о работе риелторов ведутся не один год. В 2017 году разработан законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью», который должен урегулировать действия риелторов. Но он был отклонен. Недавно президент Российской гильдии риелторов Игорь Горский заявил, что риелторская деятельность должна регулироваться в России законом, а за его неоднократное нарушение необходимо установить административную ответственность.
Читайте также
Мошенничество и недвижимость
Число преступлений в сфере недвижимости не становится меньше. Этому способствуют как развитие информационных технологий (цифровая подпись, электронный документооборот), так и рост числа сделок с жильем и общая экономическая ситуация в стране, когда люди пытаются сэкономить на услугах риелтора. Согласно исследованию Финансового университета (основано на статистике МВД и информации судов), число крупных мошенничеств с недвижимостью в России за пять лет выросло на треть, до 4,3 тыс. по итогам 2020 года. В целом за прошлый год было зафиксировано 7,2 тыс. мошенничеств, связанных с операциями с недвижимостью. Это на 16% больше, чем пять лет назад (6,2 тыс.). При этом до вынесения приговора в прошлом году дошло только в 964 случая, тогда как в 2005 году начитывалось 1,5 тыс. приговоров.
По словам руководителя юридического департамента федеральной компании «Этажи» Регины Дыдалиной, увеличивается и число проблемных квартир, выставленных на продажу на рынке вторичного жилья. За последний год их стало на 15% больше, причем речь идет о сложных объектах, которые требуют дополнительного сопровождения. «Как правило, проблемы с такими объектами возникают у тех, кто в погоне за экономией на сопровождении сделки пытаются провести ее самостоятельно, скачав шаблон договора и других необходимых документов из интернета», — отметила она. Ущерб может измеряться как десятками тысяч рублей (например, квартира куплена с долгами), в худшем же случае покупатель может вовсе остаться без недвижимости (когда мошенники используют подставное лицо или откровенно поддельные документы).
«Наиболее частой схемой можно назвать подлог договора — риелтор может отдать на подпись совершенно иной договор, а продавец подписывает его, не читая или не вникая в смысл. Так, например, могут поступить с пенсионерами, которые думают, что подписывают договор пожизненного содержания с иждивением», — отметила Ольга Эттлер.
Еще одна схема — использование пустых квартир, в которых хозяин умер или давно не появлялся. Выписывается фальшивая доверенность на распоряжение, после чего мошенники вызывают взломщика замков и получают доступ в квартиру. Дальше подделывают иные документы и справки, а после продажи исчезают. Такой же механизм могут использовать и со съемной квартирой.
Кто такие «черные риэлторы» и как они работают: схемы мошенничества, применяемые на вторичном рынке и в новостройках
Покупка или продажа квартиры – это всегда не только радостное и важное событие, но и определённый риск, связанный с большими финансами.
Как обезопасить себя от жуликов и не стать их жертвой, какие мошеннические схемы существуют в недвижимости и как работают «чёрные риэлторы» – давайте разбираться.
В статье мы рассмотрим, кто такие «чёрные риэлторы», как распознать в объявлениях, а также как обезопасить от мошенников себя и свою недвижимость.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Кто такие «чёрные риэлторы»?
«Чёрные риэлторы» – это физические лица или компании, которые занимаются мошенничеством в сфере недвижимости.
Существуют явные аферисты, работающие без создания юрлица, без офиса и рекламы.
Иногда встречаются внешне респектабельные с виду компании с хорошим офисом и штатом сотрудников, которые в своей деятельности, тем не менее, используют явно мошеннические схемы.
Как распознать в объявлениях?
При продаже квартиры
Уловки мошенников от недвижимости могут быть хитроумны, но часть из них можно сразу выявить на этапе сбора информации и предварительного общения.
Вот несколько явных признаков в объявлениях, подсказывающих, что работает профессиональный аферист:
Если присутствует хотя бы один из этих трёх признаков – от дальнейшего общения лучше воздержаться и продолжить поиски менее сомнительных вариантов.
При покупке
Должны вызвать настороженность следующие варианты объявлений:
В лучшем случае под видом подобных покупателей могут оказаться частные маклеры, пытающиеся такими хитроумными способами расширить свою базу потенциальных клиентов.
В худшем – это мошенники, заманивающие подобной рекламой доверчивых продавцов или разыскивающие асоциальных владельцев недвижимости (алкоголиков, наркоманов, безработных).
Если хотите снять жилплощадь
При поиске квартиры в аренду следует остерегаться объявлений с неадекватно заниженной ценой – это объявление-пустышка, созданное для сбора контактов потенциальных нанимателей.
Как они работают?
Как действуют на вторичном рынке?
Изобретательность «чёрных маклеров» не знает границ, а крупные суммы денег мотивируют их продолжать придумывать новые «сравнительно честные способы отъёма денег» у продавцов.
Перечислим самые популярные:
После этого квартиру быстро продают по заниженной цене на условии полной оплаты при подписании договора («оригиналы» документов они якобы отдают покупателю в залог) до прохождения регистрации в Росреестре.
Ему показывают шикарную квартиру в центре (предварительно посуточно снятую в аренду) и оригиналы документов, которые при проверке оказываются в полном порядке.
Фокус в том, что креативные жулики на время показа не поленились заменить табличку на доме с названием улицы и на несколько часов переклеили номера квартир в подъезде. Покупатель по факту за большие деньги приобрёл убитую развалюху на окраине, о чём он узнаёт немного позже.
Какие схемы мошенничества применяют в новостройках?
Самые распространённые сферы жульничества в новостройках, в которых зачастую мошеннические действия совершают сами компании-застройщики:
Как обезопасить от мошенников себя и свою недвижимость?
Практические рекомендации как защитить свое жилье:
Как бороться с аферистами и стоит ли это делать?
Куда обратиться?
Прежде всего немедленно обращайтесь в полицию, Следственный Комитет и прокуратуру. Обязательно добейтесь возбуждения уголовного дела по факту мошенничества.
Есть ли смысл судиться?
Конечно, да. Наймите хорошего адвоката, который специализируется на решении проблем с недвижимостью.
Какие документы предоставить в качестве защиты?
Соберите и предоставьте следственным органам и адвокату все документы, связанные с вашей квартирой: договор купли-продажи вместе с передаточным актом, свидетельство о праве самой государственной собственности технический и кадастровые паспорта, выписку из Росреестра, справку из паспортного стола.
Как быть, если отняли квартиру?
Если у вас забрали квартиру, кроме обязательного обращения в полицию и другие следственные органы, предпринимайте дополнительные меры по борьбе с жуликами:
При сделках с недвижимостью проявляйте предельную внимательность и предусмотрительность, действуйте вдумчиво и осторожно – и тогда ваша недвижимость всегда будет в безопасности. В статье мы подробно изложили как уберечься и не попасть в руки к «черным риэлторам».
Кто такие чёрные риэлторы и чем они опасны
Рынок недвижимости – это сфера, которая привлекает не только обычных людей, желающих попробовать свои силы в качестве риэлтора, но и мошенников, ведь товар на этом рынке дорогой, а значит, можно сразу получить хорошую выгоду.
Потенциальным клиентам, которые нуждаются в услугах посредников в процессе продажи или покупки жилья, стоит быть внимательными и осторожными, чтобы не стать участником «черной» сделки и не лишиться своей недвижимости.
Кто такой черный риэлтор?
Риэлтор – это человек, который работает сам на себя или в агентстве недвижимости и оказывает помощь при купле-продаже жилой, коммерческой или другой недвижимости. От его компетентности и профессионализма зависит скорость, качество и безопасность сделок, и именно он отвечает за юридическую грамотность всех документов. Но кто такие чёрные риэлторы? Наверное, каждый из нас не раз слышал фразу «черный риэлтор». Чаще всего ее повторяют в криминальных сводках новостей, рассказывая о людях, ставших жертвами этих «специалистов» и лишившихся не только недвижимости и денег, но порой и жизни.
Преступная деятельность в сфере недвижимости – это работа черных риэлторов. Недобросовестные брокеры, пользуясь доверчивостью и неосведомленностью, а также невнимательностью своих клиентов, получают чужую собственность в свое владение или обманным путем получают деньги за свои якобы услуги.
Как черные риэлторы ищут своих жертв?
Для того чтобы мошенник воплотил свои планы, ему нужны клиенты. Конечно, он не будет ходить по улице и лично раздавать свои визитки с предложением услуг. Как правило, черные риэлторы действуют группами, и схема их работы продумана до мелочей. Среди основных способов привлечения клиентов они используют следующие:
Поэтому тем, кто в данный момент выбирает агентство недвижимости или риэлтора, чтобы доверить ему проведение сделки с недвижимостью, стоит быть очень осторожным и пользоваться услугами только надежных, проверенных лично или друзьями, специалистов.
Как определить, что перед вами черный риэлтор?
Конечно, от черных риэлторов никто не застрахован, поскольку они используют особые методы психологического воздействия и пользуются неосведомленностью клиентов о тонкостях проведения операций с недвижимостью. Чтобы не оказаться жертвой таких чудо-специалистов, каждому важно знать, как распознать черных риэлторов. Представленные ниже критерии являются собирательным образом, поэтому, если Вы выявили один из таких признаков у своего риэлтора, не стоит паниковать, возможно, это просто совпадение или индивидуальная особенность человека, которая не влияет на его порядочность и честность.
Итак, как правило, черные агенты недвижимости отличаются следующими признаками:
Как работают черные риэлторы?
С каждым днем схемы и махинации черных риэлторов становятся все более изощренными и оригинальными. Стоит учитывать, что такие мошенники не знают о совести, о честности и не брезгуют нарушать закон, поэтому используют любые доступные им методы и способы завладеть чужими деньгами или недвижимостью. Почти каждый день в новостях мы слышим настолько необычные истории о черных риэлторах, а точнее о том, как они работают, что иногда удивляемся – неужели такое возможно? Для мошенников возможно все. Рассмотрим, как работают при продаже квартиры чёрные риэлторы:
Это лишь малая часть того, как работают чёрные риэлторы и какие они махинации проворачивают.
Как не попасть на мошенников?
Выбирая риэлтора, которому Вы сможете доверить сделку с недвижимостью, важно, прежде всего, изучить список черных риэлторов. Как правило, в крупных городах, и даже в небольших, составляются списки с недобросовестными брокерами и агентами, которых лучше обходить стороной. В этом списке представлены данные тех, кто обманул клиентов или не выполнил свою работу, взяв предварительно деньги. Если в этом списке вашего претендента нет, значит, возможно, перед Вами порядочный человек. Но и здесь не стоит расслабляться. Важно, чтобы:
Что делать, если ваш риэлтор оказался мошенником?
Полагаем, теперь Вам точно понятно, что чёрные риэлторы – это мошенники, которые не брезгуют ничем и готовы на любую подлость, чтобы достичь поставленных целей. Если в процессе первичной консультации, подготовки документов или в ходе подписания бумаг Вы поняли, что столкнулись с мошенниками, то стоит действовать следующим образом:
Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?
Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!